Inngåelse av leiekontrakt

Nærmere om lokalene

Det kan være aktuelt å inngå leiekontrakt for lokaler som ikke er oppført og hvor man bare har en tegning å forholde seg til. Det er da viktig å påse at beskrivelsen av lokalene blir så nøyaktig som mulig med angivelse av størrelse, evt. antall kontorplasser og innredning som skal være på plass. Som leier kan det være greit å ha en klar oppfatning av dette allerede før man begynner å sjekke ut aktuelle lokaler.

Både ved leie av eksisterende lokaler og lokaler som ikke er oppført ennå bør man være nøye med å beskrive hva som skal leveres av utleier og hva som eventuelt leier skal foreta i lokalene, samt hvem som bærer kostnadene. Her kan det være greit at leiekontrakten har et eget vedlegg med kravspesifikasjon som beskriver dette nærmere. Hvis man skal overta et lokale slik som det er («as is») bør man være særlig nøye ved gjennomgangen slik at det ikke senere viser seg at større kostnader er nødvendig for å gjennomføre den tilpasning av lokalene som man ønsker. En god og gjennomarbeidet kravspesifikasjon er et viktig verktøy for leier i denne prosessen.

Ofte vil man over leiekontraktens løpetid ha behov for justering av lokalene og da er det viktig at det gis mulighet for dette. Man bør vurdere flere tilbud og forsøke å orientere seg om markedet for å kunne vurdere den aktuelle leieprisen. Det er også viktig å være oppmerksom på om utleier er eller skal bli frivillig registrert for merverdiavgift, slik at merverdiavgift på felleskostnader (og leie) kan trekkes fra.

Mangler og reklamasjon

Når man har inngått leiekontrakt er det viktig å følge opp at man faktisk får overlevert lokaler som er i henhold til det man har avtalt i leiekontrakten og kravspesifikasjonen. Dersom man overtar lokaler med mangler og unnlater å varsle om dette så risikerer man at man mister retten til å gjøre dette gjeldende og selv må dekke kostnader for å rette dette. Dette gjelder også for lokaler som overtas slik de er, selv om det her er større begrensninger på muligheten til å reklamere.

For leie av lokaler vil det som oftest være leiekontrakten som fastsetter plikter og rettigheter. Disse er regelmessig avvikende fra husleielovens bestemmelser slik loven gir adgang til.

Dersom det er forskjeller mellom det som er avtalt og det som faktisk leveres må dette formidles til utleier, gjerne allerede i overtakelsesprotokollen dersom mangelen er klar allerede da. Det bør nedtegnes en frist for retting. Dersom mangler oppdages senere bør man varsle med en gang og i alle fall innen rimelig tid dersom leiekontrakten ikke setter strengere frister.

Vedlikeholdsplikt

Ved leie av lokaler er gjerne leier pålagt vedlikeholdsplikt i leietiden. Omfanget av denne kan variere, men som oftest er alt innvendig vedlikehold omfattet. Vedlikeholdet kan også være mer omfattende og også omfatte påkostninger og/eller utskiftninger. Her må man lese leiekontrakten nøye, helst før man inngår den, for å få et bilde av de vedlikeholdsplikter som leier skal besørge utført i leietiden. Det beste er å innarbeide dette løpende slik at pliktene utføres regelmessig i leietiden og ikke kommer som en stor kostnad når det går mot utløp av leietiden.

Dersom leiekontrakten inneholder bestemmelser om at utleier aksepterer alminnelig slit og elde eller lignende betyr dette at dersom man har oppfylt de vedlikeholdsforpliktelser som følger av leiekontrakten og/eller loven så vil alminnelig slit og elde være utleiers ansvar og vil inngå som en del av det den løpende betaling av leie skal dekke.

Codex Advokat Oslo AS har advokater med lang erfaring innenfor leie av nærings- og kontorlokaler og kan bistå ved inngåelse av og opphør av leiekontrakter og med eventuelle problemstillinger som oppstår underveis i et leieforhold. Gjennom vårt arbeid har vi opparbeidet god kjennskap til de mest brukte leiekontraktene. Vi kan også utarbeide spesielt tilpassede leiekontrakter basert på våre standarder. Codex Advokat Oslo AS kan også bistå under forhandlinger med utleier og kan også foreta søk etter nye lokaler gjennom egen eiendomsmegler med erfaring fra dette.

Vi bistår klienter over hele landet.