EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Dom: Prisavslag for lekkasje og feil ved drenering

LH-2009-105785

Ta kontakt med oss i dag for en samtale!

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

27. november 2009

INSTANS: Hålogaland lagmannsrett – Dom.

DATO: 2009-11-20
PUBLISERT: LH-2009-105785

STIKKORD: Eiendoms- og bruksrett. Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) § 3-9 2. punktum.

SAMMENDRAG: Krav om prisavslag etter kjøp av boligeiendom. Kjøper fikk medhold i at lekkasje fra stakeluke og feil ved kjølerom representerte en mangel. 30 år gammel drenering ikke ansett mangelfull. Mangel ved sluk i badgolv burde vært oppdaget ved befaring før kjøpet.

Henvisninger: LOV-1992-07-03-93-§3-9 (Avhendingslova)
SAKSGANG: Ofoten tingrett TOFOT-2008-171392 – Hålogaland lagmannsrett LH-2009-105785 (09-105785ASD-HALO).

Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av enebolig.

Kjersti Simonsen Aasberg og Torben Andre Aasberg inngikk den 25. oktober 2007 kjøpekontrakt med Arne og Anna Marie Bergvik om kjøp av enebolig i Korallveien 39, gnr. 46, bnr. 396 i Narvik. Prisantydning var i salgsprospektet satt til 2.260.000 kroner i tråd med takstmann Per A. Opshaugs anslåtte markedsverdi, og kjøpesummen ble avtalt til 2.205.000 kroner. Boligen ble solgt « i den stand den var ved kjøpers besiktigelse », jf. avhendingsloven § 3-9, og salget skjedde gjennom eiendomsmegler. Salgsprospektet med vedlegg er gjort til en del av kjøpekontrakten.

Eiendommen består av en frittliggende enebolig med sokkeletasje. Boligen er oppført i 1979 av selger, Arne Bergvik.

Kjøperne overtok eiendommen 30. oktober 2007. Ved brev av 9. november 2007 til Protector Forsikring ASA, der selgerne hadde tegnet eierskifteforsikring, reklamerte de over fukt/vann i gulvet på badet i sokkeletasjen. Kjøperne engasjerte så Rambøll Norge AS v/sivilingeniør Vidar Bolle, Ankenesstrand, til å foreta skadetakst på boligen. Etter at denne forelå ble reklamasjonen utvidet til også å gjelde vann/fuktskader som følge av lekkasje fra stakeluke til avløpsstamme i en kjellerbod, samt omfattende fuktskader i sokkeletasjen som følge av mangelfull drenering m.v. Forsikringsselskapet engasjerte etter dette BH-Takst AS v/byggmester Bernhof Hansen, som også har avgitt skaderapporter vedrørende de påberopte manglene.

Forsikringsselskapet erkjente ikke ansvar, og Kjersti og Torben Andre Aasberg reiste ved stevning av 12. november 2008 til Ofoten tingrett, søksmål mot Protector Forsikring ASA med krav om prisavslag på inntil 272.450 kroner med tillegg av renter og omkostninger. Protector Forsikring ASA tok til motmæle, påsto seg frifunnet og tilkjent sakens omkostninger. Under saksforberedelsen for tingretten ble kravet øket til 423.140 kroner.

 Ofoten tingrett avsa 6. mai 2009 dom med slik slutning:

1.Protector Forsikring ASA tilpliktes å betale til Kjersti og Torben Ándre Aasberg et prisavslag med 300 000,- – trehundretusen – kroner med tillegg av forsinkelsesrenter regnet fra 24. mai 2008 og til betaling skjer.
2.Protector Forsikring ASA tilpliktes å betale sakens omkostninger med 125 617,- -etthundreogtjuefemtusensekshundreogsytten – kroner til Kjersti og Torben Ándre Aasberg med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven § 3 fra forfall til betling skjer.

Protector Forsikring ASA har i rett tid anket dommen. Ankeforhandling ble holdt i Narvik 27. og 28. oktober 2009. For ankende part møtte Arne Bergvik og avga forklaring. Torben Andre Aasberg møtte på vegne av ankemotpartene og avga forklaring. Det ble avhørt tre vitner, hvorav to sakkyndige, og foretatt bevisførsel som fremgår av rettsboken.

Saken står i hovedsak i samme stilling for lagmannsretten som for tingretten.

Protector Forsikring ASA har i det vesentlige anført:

Det skal foretas en objektiv helhetsvurdering av om de påståtte manglene er vesentlige. Kjøpers subjektive forventninger er ikke avgjørende. Avhendingsloven § 3-9 andre punktum forutsetter ikke noe klandreverdig forhold fra selgers side, og kjøperen på sin side overtar risikoen for skjulte feil og mangler, se Benestad Anderssen: Avhendingsloven side 100.

Badet er i opprinnelig tilstand, dvs. fra byggeåret. Spørsmålet er om problemet knyttet til sluken er påregnelig og stort nok til å berettige til prisavslag. Det er fullt mulig å gjøre en lokal utbedring, enten ved å bytte den i sin helhet eller ved å bruke slukforlenger. Det er ikke nødvendig å hugge opp gulvet. Det vil koste kr 4.000 å utbedre sluket ved bruk av slukforlenger.

Dreneringen er lagt i tråd med normal byggeskikk på utførelsestidspunktet. Tetting av drensrørene skyldes leirmasser som har kommet inn, samt skitt fra taknedløpet som følge av manglende spyling. Dette har ikke noen betydning i forhold til mangelsvurderingen. Manglende vortepapp og hull i grunnmuren har ikke hatt noen innvirkning på dreneringen. Målingen av relativ fuktighet i betongen (RF), må det ses bort fra på grunn av feil. Derimot må det legges vekt på at vektprosenten i sponplatesjiktet bare er 7-10%, og således ligger godt innenfor det akseptable. Det er ikke på noen måte dokumentert at det er sopp og mugg i boligen. Kostnadene med å utbedre dreneringen vil ligge på 93.000 kroner.

Det er enighet om at lekkasjen fra stakeluken har medført fuktskader. Utbedringen av skadene i området rundt luken vil utgjøre 23.505 kroner. Når det gjelder kjølerommet foreligger det en mulig feilkonstruksjon, som ikke utgjør noen mangel. Utbedring kan gjøres for 22.500 kroner inkl. fuktskaden på vegg.

Avhendingsloven § 3-9 andre punktum er en bestemmelse til kjøpers ugunst. Kjøper må i henhold til en slik klausul akseptere et større omfang av skjulte feil og mangler, uten å kunne reklamere i ettertid. Utrykket « i vesentlig dårligere stand » innebærer at det skal mye til for å anse noe som en mangel; det kreves et markant avvik. Man kan ikke vurdere skaden i forhold til bygget i feilfri tilstand, men i forhold til det kjøper kan påregne. Kjøper må derfor akseptere en risiko for ukjente forhold i tillegg til normal aldersslitasje.

Kjøpesummen er et sentralt moment, men det er ikke avgjørende at utbedringskostnadene er store, jf. Rt-2002-1425 . « Tilhøva ellers » omfatter forskjellige momenter som det er relevant å legge vekt på, bl.a. alder, pris, bygningskomponentenes normale levetid, skadens omfang, opplysninger som er gitt ved kjøpet osv. Likeledes må boligen vurderes i forhold til forskrifter og byggeskikk som gjaldt da den ble oppført. Videre har det betydning om eiendommen fremstår som slitt og med lav standard, eller om den fremstår med høy standard, jf. Benestad Anderssen, side 191 og 192.

Boligen var 28 år på kjøpstidspunktet, hvilket innebærer at det var påregnelig med slike skader. Kjøpesummen gir ingen pekepinn verken i den ene eller andre retning. Den var normal i dette området.

En verdi-/lånetakst er ikke noen tilstandsrapport. Kjøper må i større grad ta høyde for skjulte feil og mangler, enn når det foreligger en tilstandsrapport. Likevel finnes det en del risikoopplysninger i salgsdokumentene, bl.a. om leirgrunn og sprekk i mur. Dette må vektlegges når det gjelder kvaliteten på dreneringen og fukt i huset. Videre er det opplysninger om at røropplegget er av opprinnelig standard og om rengjøring av bunnledning.

Uansett hvilken kalkyle som legges til grunn, skal det ved mangelsvurderingen gjøres fradrag i utbedringskostnadene på bakgrunn av forventet levetid m.v. Det er kun avviket fra det forventbare som utgjør en mangel. Når det gjelder dreneringen kan det ses bort fra levetidsbetraktninger, siden det er opplyst at boligen står på leirgrunn. Badet fremstår med svært enkel standard og det må tas høyde for skjulte mangler. Ved litt grundigere undersøkelse av sluket ville man ha sett at det hadde mangler.

At drensrøret var tett av skitt og støv på grunn av manglende spyling, er en innsigelse mot manglende vedlikehold. Dette kan ikke gi grunnlag for mangelskrav. Når det gjelder dreneringen må grunnforholdene vektlegges. I tillegg tilsier alderen i et tilfelle som dette at kjøperen må anses å ha overtatt risikoen for at dreneringen kan svikte.

Det foreligger etter dette ikke noen vesentlig mangel. Kostnadskalkylen viser at eventuelle mangler uansett ikke oppfyller vesentlighetskravet. Det dreier seg i tilfelle om 3-4 % av kjøpesummen, slik at terskelen for hva som kan anses som vesentlig ikke er overskredet.

Det vises til LG-2003-4274 , LB-2008-143915 , LF-199-54, LF-1997-202 og LB-2000-2423 .

Ved et eventuelt prisavslag må det tas utgangspunkt i Bernhof Hansens kostnadsoverslag og gjøres fradrag for standardheving. Det er bare nødvendige kostnader ved å få mangelen utbedret det skal tas hensyn til, og det må også ses hen til at boligen får en forlenget levetid. Ny drenering innebærer 100 % forbedret levetid.

Kjølerom er en risikokonstruksjon som innebærer kondensproblematikk under bakkenivå. Det må gjøres et større fradrag også for denne konstruksjonen. Når det gjelder sluken må det gjøres fradrag for gjenstående levetid, mens det ikke skal gjøres fradrag for utbedringen av skadene etter lekkasjen fra stakeluken siden det her ikke er tale om forlengelse av levetid.

Det ble lagt ned slik påstand:

1.Protector Forsikring ASA frifinnes.
2.Kjersti og Torben Andre Aasberg dømmes til å betale alle sakens kostnader for tingretten og lagmannsretten, herunder fagkyndige meddommere.

Kjersti og Torben Andre Aasberg har i det vesentlige anført:

Ved inngåelsen av kjøpekontrakten forelå det ingen varsler om at det kunne være feil med eiendommen, bortsett fra svimerker på lyslist og sprekk i overkant av grunnmur, samt at boligen sto på leirgrunn. Leirgrunnen er ikke noe problem dersom massene har tørket og stabilisert seg slik som i dette tilfellet. Aasberg og hans far fikk heller ikke noe signal om at det var problemer da de var på visning.

Det må legges til grunn at kjøperne hadde grunn til å forvente et trygt og godt hus, uten noen spesielle problemer. Selgeren ga ikke noen opplysninger om mangler i forbindelse med avtaleinngåelsen.

Det foreligger rent faktisk fukt- og råteskader i huset, og disse skadene har karakter av å være skjult for alle. For kjøperne har det ikke vært mulig å oppdage feil ved besiktigelsen. Fukt- og råteskadene er av en slik karakter og omfang, at vesentlighetskriteriet er oppfylt.

Det må anses dokumentert at sluket på badet ikke kan utbedres på en tilfredsstillende måte uten å foreta oppmeisling av gulvet, og at dette med stor sannsynlighet vil medføre skade på varmekabelen. Det finnes ikke slukforlenger på markedet som vi gi tilfredsstillende høydenivå, og det kan heller ikke aksepteres skjøting som en nødløsning. Kjøperne oppfattet dette som et greit og godt bad og selger opplyste at det hadde vært lite i bruk. Rambølls utregning av kostnadene må legges til grunn for hva utbedringene vil koste.

Det er ikke bestridt at det vil være nødvendig med full nedriving og oppbygging av kjølerommet for utbedre skadene. Dette er et spesialrom som har en spesiell beliggenhet, og det vil være nødvendig med bistand fra en kjølemontør ved montering av aggregatet. Det er ikke riktig å vurdere et kjølerom på samme måte som et bad når det gjelder forventet levetid, fordi et kjølerom ikke er utsatt for slitasje. Også her legges Rambølls kalkyle til grunn.

Lekkasjen fra stakeluken har medført fukt- og råteskader i gulv- og veggkonstruksjon rundt luken. Den har sannsynligvis også bidratt til fuktskader på kjølerommet. Utbedringskostnadene for skadene på kjellerboden og kjølerommet behandles derfor samlet. Uansett hva som er årsak til lekkasjen foreligger det et utbedringsbehov. Det er et stort fuktutslag på muren i det området hvor kjølerommet befinner seg. Derfor har antakelig dreneringssvikten også bidratt til fukt på kjølerommet.

Det har vært nødvendig å utbedre dreneringen, bl.a. som følge av flere dype hull i muren, manglende avslutning av vortepapp og gjenslammet drensrør som følge av manglende spyling av nedført takrenne. Spyling hvert år er en nødvendig konsekvens av en slik løsning og er ikke å anse som vedlikehold. Dreneringen har ikke vært påvirket av at den er lagt i leirgrunn, fordi fiberduken har virket etter sin hensikt og holdt unna leirmassene. Det var ikke innslag av leire i drensmassene da det ble gravd opp.

Partene er enige om at de utførte RF-måligene i kjellergulvene ikke kan brukes. Dette gjør at saken står i samme stilling som for tingretten. Det vil si at man har ikke målte fuktverdier, men det er like fullt påvist fukt i samtlige rom. Ved fysiske inngrep finner man fremdeles vann i gulvområdet der det åpnes. Synlig fukt er sperret inne i lufttette lag og vil ikke kunne tørke uten at man åpner konstruksjonen. Alle barna har fått påviste luftveisplager etter 2002 noe som kan knyttes til inneklimaet. Det vises til Rambølls rapport som må legges til grunn.

Samlet sett fremstår det ikke som tvilsomt at boligen har feil og mangler i henhold til avhendingsloven § 3-9 andre punktum.

Rettspraksis viser at aldersfradrag ikke er ren matematikk. Domstolene fristiller seg i forhold til dette, og baserer prisavsalget på en skjønnsmessig avgjørelse etter ordlyden i § 3-9 andre punktum. Levetidsbetraktninger har relevans ved at de inngår som et moment i den skjønnsmessige vurderingen, og er basert på erfaringstall som skal brukes med forsiktighet. Det vises bl.a. til LB-2008-154668 , LB-2008-82320 og LE-2007-136645 .

Kjøperne er påført en vesentlig ulempe og har havnet i en ugunstig situasjon. Siden det dreier seg om rom de er avhengig av å bruke, påtvinges de å gjøre utbedringer på et ugunstig tidspunkt, og med andre løsninger enn de ellers ville ha valgt dersom de hadde hatt anledning til å planlegge.

Det er lagt ned slik påstand:

1.Anken forkastes.
2.Ankemotparten tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.

 Lagmannsretten bemerker:

Etter avhendingsloven § 3-1 foreligger det en mangel ved eiendommen dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Selv om eiendommen er solgt « som den er », foreligger det en mangel dersom det er gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, eller den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesum og forholdene ellers, jf. avhendingsloven § 3-9, jf. § 3-7 og § 3-8. Det er ikke anført at det foreligger mangel i henhold til avhendingsloven § 3-7 eller § 3-8. Det er derfor spørsmålet om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å forvente, som er av interesse for avgjørelsen.

Det følger av ordlyden i § 3-9 andre punktum, at det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vilkåret i bestemmelsen er oppfylt. Etter forarbeidene, se Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 92 , må misforholdet være « utvilsomt ». Det er tale om en objektiv risikobestemmelse som ikke forutsetter klanderverdig forhold fra selgers side. Retten skal således foreta en samlet skjønnsmessig vurdering av ulike negative forhold ved eiendommen, og ikke en rent kvantitativ vurdering av utbedringskostnadene ved ulike feil. Man må ut fra de konkrete forholdene se på hva kjøperne hadde grunn til å regne med om boligens tilstand. For å kunne kreve prisavslag må det foreligge et klart misforhold.

Eneboligen er som nevnt oppført i 1979 av selger, som hele tiden har eid og bebodd den. Lagmannsretten legger til grunn at det ikke har vært foretatt vesentlige oppussings- eller utbedringsarbeider på boligen i ettertid, og at både badegulvet i sokkelen og dreneringen var av opprinnelig standard ved overtakelsen. Det er bl.a. opplyst i verditaksten at sanitærutstyr inkl. røropplegg er av opprinnelig standard. Kjølerommet ble etter det opplyste innredet i 1984/85. For øvrig er det intet i salgsdokumentene som gir inntrykk av annet enn at det dreier seg om en alminnelig enebolig fra 1979, hvor det har vært foretatt et nøkternt vedlikehold. Slik fremsto den også ved befaringen.

Om grunn og fundamenter er det bl.a. opplyst i taksten at det er « betong på leire » og at det er « mindre sprekk i grunnmur ». Videre står det under « Bunnledninger for sanitærutstyr »: « NB! Deler av bunnledningen må gjennomspyles annet hvert år ». I egenerklæringsskjemaet som selger har fylt ut i forbindelse med tegning av eierskifteforsikring, er det krysset av for « nei » på alle spørsmål om mulige mangler ved eiendommens tilstand, bortsett fra opplysning om sprekk i mur.

Bad i sokkeletasje

Tingretten fant at det ikke var upåregnelig for kjøperne at det måtte foretas utbedringer på badet i nærmeste fremtid, og tilkjente derfor ikke prisavslag som følge av fuktskader i veggen. Denne del av tingrettens dom er ikke påanket. Forsikringsselskapet har imidlertid anket tingrettens avgjørelse hva gjelder prisavslag for mangler ved sluken på badet.

Lagmannsretten legger til grunn at partene er enige om de faktiske forhold, hvilket innebærer at tettingen rundt gulvsluken på badet er mangelfullt utført idet gulvbelegget ikke er ført ned i slukets klemring. Det har dermed blitt stående et felt med « blottlagt betong » som har tatt opp fukt fra avløpsvannet. Dette har medført at vannet over tid har trukket inn i betonggulvet slik at belegg i bad og vaskerom er løsnet, og det har oppstått fuktskader i treverket i tilliggende vegg. Etter lagmannsrettens oppfatning er dette et forhold som normalt skulle være kjent for selger, samtidig som det burde ha vært kontrollert og registrert av kjøper under befaringen før kjøpet ble gjennomført. Mangelen er lett tilgjengelig og er et typisk skadepunkt.

Bakgrunnen for et « som den er » forbehold, som i realiteten innebærer en ansvarsfraskrivelse fra selgerens side, er å overføre risikoen for skjulte feil og mangler på kjøperen. Dette er særlig praktisk ved salg av eldre boliger. Kjøperen har i så fall en særlig oppfordring til å foreta en grundig undersøkelse av boligen. Selv om et forhold kan regnes som en mangel ved eiendommen, kan den uansett ikke gjøres gjeldende hvis det er et forhold kjøper kjente til eller burde ha blitt kjent med gjennom undersøkelser av eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-10.

Torben Aasberg er rørlegger og var før kjøpet på befaring i boligen sammen med sin far som er snekker. Lagmannsretten finner ikke grunn til å gå nærmere inn på skadens omfang og hva utbedringskostnadene vil antas å utgjøre, idet kjøper på bakgrunn av mangelens synlighet og opplysninger om boligen, burde ha undersøkt forholdet nærmere og avdekket mangelen. Skaden kan således ikke anses som upåregnelig for kjøperne, som heller ikke kan høres med at man uten videre la til grunn at alt var i orden fordi Arne Bergvik sto som selger av eiendommen. Skaden utgjør etter dette ikke en mangel i avhendingslovens forstand.

Stakeluke i bod

Partene er også på dette punkt enige om de faktiske forhold av betydning for saken. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at det har vært lekkasje rundt en stakeluke i avløpsrør, plassert i innkassing i bod i underetasjen. Årsaken til lekkasjen er ikke klar, men mye tyder på at luken ikke har blitt ordentlig skrudd til av selger etter siste gangs rengjøring. Avløpsvann har derfor over tid lekket ut og trukket inn i gulv i bod og kjellergang, og skadet gulvkonstruksjonen og tilliggende trevegg. Avløpsvann kan også ha trukket inn i kjølerommet, men dette har neppe vært avgjørende for skadene som er registrert der.

Under befaringen kunne det registreres fuktskader og spor etter fukt i gulv og i veggkonstruksjonen mot gang og kjølerom. På vegg mot gang er skadene begrenset til området rundt rørkassen. Fuktmerker på veggplater er begrenset til ca 5-10 cm fra gulvplatene, og det vil kun være nødvendig å skifte nedre del av plate mot kjølerom for å komme til for behandling av svillen. Videre legger lagmannsretten til grunn at skadens omfang, og det faktum at avløpsvann over tid har trukket inn i konstruksjonene, tilsier at gulvene må tas opp slik at det kan foretas en kontrollert uttørking og rengjøring, eventuelt soppbehandling. Det må så legges nye gulv med ny isolasjon, nye plater og belegg. Skaden kunne ikke ses ved en utvendig besiktigelse, og det var etter lagmannsrettens vurdering ikke påregnelig for kjøperne at det hadde oppstått lekkasje fra stakeluken med de skader som dette har medført.

Kjølerom

Her kunne det ses tydelige vann/fuktskader i gulv og veggparti mot yttervegg. Under befaringen ble det også registrert at papp mot bakvegg fremdeles var « gjennomvåt ». Alle veggene i kjølerommet var ikke åpnet for kontroll. Skadeårsakene kan være flere, men lagmannsretten finner det mest sannsynlig at skadene skyldes at kjølerommet har mangler i sin oppbygging og konstruksjon, og at dette over tid har medført kondens og fuktskader i vegger og gulv. Begge parter har for så vidt vært inne på dette som en mulig årsak, og synes enige om at det vil være nødvendig å rive vegger og gulv for å utbedre skadene.

Lagmannsretten ser det også slik at rommet må rives og bygges opp på nytt, men mener at det ikke vil være nødvendig å sette inn et nytt kjøleaggreat. Det var ikke mulig for kjøperne å avdekke disse skadene ved befaring, uten å gjøre inngrep i vegger og gulv. Ut fra sannsynlig skadeårsak, og de opplysninger som ble gitt kjøperne, var det ikke påregnelig at rommet skulle ha et slik skade.

Drenering

Lagmannsretten legger til grunn at den opprinnelige dreneringen ble lagt forskriftsmessig da boligen ble bygd, og at den som sådan har fungert tilfredsstillende. Dette synes det ikke å være noen uenighet om i dag.

Kjøperne har likevel funnet det hensiktsmessig å legge ny drenering, og i forbindelse med dette arbeidet ble det avdekket at dreneringsrørene stedvis var tette. Det er anført at dette har sin årsak i at nedløpene fra taket (takvann) var ført inn på dreneringsledningen og at dette har ført med seg forurensinger som har forårsaket tilstoppingen. Som dokumentasjon er fremlagt foto som viser tett dreneringsrør på ett sted. Lagmannsretten finner imidlertid ikke derav å kunne slutte at hele dreneringssystemet var brutt sammen, og det ble heller ikke godtgjort at mangler ved dreneringen har medført skader på boligen, se nedenfor.

For øvrig finner lagmannsretten det naturlig at kjøperne på grunn av boligens alder og de stedlige grunnforhold, måtte påregne utskifting eller utbedring av dreneringen i relativt nær fremtid. Det vises bl.a. til at Norges Byggforskningsinstitutt anslår normal levetid for et drenssystem med drensledning til mellom 20 til 60 år. Det måtte dermed uansett fremstå som påregnelig at det kunne være behov for utbedring av en drenering som har stått på leirgrunn i nesten 30 år. Mangelsinnsigelsen vedrørende dreneringen kan etter dette ikke føre frem.

Vannskader på øvrige gulv i underetasjen

Endelig er det anført at svikt ved dreneringen, manglende overlapping av vortepapp og hull i grunnmur har ført til fuktinntrengning og fuktskader også i de øvrige rom i boligens underetasje. Lagmannsretten kan imidlertid ikke finne det sannsynliggjort at det har vært et høyt fuktnivå i betongen eller i andre konstruksjonsdeler, eller fuktskader i gulvkonstruksjonene. De fremlagte målinger av relativ fuktighet (RF) i betongen er et resultat av feilmålinger som det må ses bort fra.

Under befaringen ble det heller ikke påvist relevante skader, verken på gulvisolasjon eller plater der gulvet var tatt opp for inspeksjon. Det ble heller ikke registrert mangler ved gulvbelegg (utbuling og lignende) i de øvrige rom som ble befart. Funnene støttes også av at målt vektprosent i sponplatene viser et fuktnivå på 7-9 %, som ligger godt under skadelig nivå, og at det over tid ikke er registrert synlige skader i gulvoverflate eller på undersiden av plater der det var tatt hull. Det var kun synlig misfarging av isolasjon i området hvor det hadde kommet spillvann fra stakeluken.

Heller ikke prøvene som er analysert med henblikk på undersøkelse av mulig soppvekst tilsier at det har vært skadelig spredning til inneklimaet før gulvene ble tatt opp. Prøvene er tatt inne i skjult bygningskonstruksjon, og dersom dette hadde vært « en tikkende bombe », slik kjøperne anfører, burde det ha gitt utslag etter 29 år.

Lagmannsrettens konklusjon er etter dette at det ikke er sannsynliggjort fuktproblemer eller fuktskader i gulv i underetasjen, utover de rom som allerede er berørt.

Vesentlighetsvurderingen – prisavslag

Etter avhendingsloven § 4-12 (2), som er den aktuelle bestemmelsen i denne saken, skal et eventuelt prisavslag fastsettes til « kostnadene ved å få mangelen retta » med mindre annet er godtgjort.

Kostnadene til nødvendig utbedring av skadene som følge av lekkasjen fra stakeluke i bod, slik som beskrevet ovenfor, anslås skjønnsmessig til 45.000 kroner ekskl. merverdiavgift, mens utbedringskostnadene til nedriving og oppbygging av kjølerom skjønnsmessig fastsettes til 50.000 kroner ekskl. merverdiavgift. Samlet utgjør disse kostnadene 118.750 kroner inkl. merverdiavgift, og tilsvarer ca 5,4 % av kjøpesummen. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å gjøre fradrag i noen av disse postene ut fra levetidsbetraktninger eller standardheving. Utbedringen av disse skadene er ikke et resultat av påregnelig slitasje og representerer heller ingen standardheving. Det vises bl.a. til at utbedringskostnadene vedrørende kjølerommet ikke omfatter nytt aggregat. Når det gjelder skadene som følge av lekkasje fra stakeluken, er partene enige om at det ikke skal gjøres fradrag i utbedringskostnadene.

Lagmannsretten finner etter omstendighetene at de samlede utbedringskostnadene representerer et klart avvik i forhold til hva kjøperne hadde grunn til å regne med da de inngikk kjøpekontrakten, jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum, og at kjøperne derfor bør tilkjennes et prisavslag i henhold til ovennevnte vurderinger på totalt 118.750 kroner. I vurderingen har lagmannsretten også sett hen skadenes art og fordeling over flere rom i boligen. Forsinkelsesrente er krevd fra 24. mai 2008, noe det ikke er reist innsigelser mot. Lagmannsretten legger dette til grunn.

Begge parter har fått medhold av betydning uten å vinne saken, ankende part dog i noe større grad enn ankemotparten. Lagmannsretten har vurdert, men ikke funnet at tungtveiende grunner taler for at noen av partene tilkjennes sakskostnader av motparten, jf. tvisteloven § 20-3. Hver av partene må således bære egne sakskostnader for lagmannsretten. Det gjelder også kostnadene til fagkyndige meddommere som bæres med en halvpart på hver.

Det resultat lagmannsretten er kommet til, legges også til grunn ved avgjørelsen av sakskostnadsspørsmålet for tingretten. Også for tingretten må hver av partene bære egne sakskostnader. Det vises til begrunnelsen i foregående avsnitt som gjelder tilsvarende.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1.Protector Forsikring ASA dømmes til innen 2 uker fra forkynnelse av dommen å betale Kjersti og Torben Andre Aasberg kroner 118.750 med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 24. mai 2008 og til betaling skjer.

 

2.Hver av partene bærer egne sakskostnader for tingrett og lagmannsrett, inkludert kostnader til fagkyndige meddommere som bæres med en halvpart på hver etter fastsettelse av lagmannsretten.

 

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater