Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Dom: Prisavslag for parkeringsplasser

Kjøperne fikk medhold i krav om prisavslag kr. 200.000,- fordi eiendommen hadde færre parkeringsplasser enn det som fremkom i prospektet. Kjøperne fikk også medhold i at de hadde reklamert i tide, dvs. 3,5 måneder etter at forholdet var oppdaget. Avhendingslova § 4-19 første ledd.

INSTANS: Agder lagmannsrett – Dom.
DATO: 2009-12-07
DOKNR/PUBLISERT: LA-2009-76163
STIKKORD: Avhendingslova § 4-19 første ledd. Reklamasjon. Mangel.

Sakens faktiske bakgrunn

Våren 2007 la Ida Marie Elstad og Erik Dagfinn Elstad sin enebolig med kjellerleilighet i Hesjakollen 93, Fyllingsdalen, Bergen, ut for salg. Nr 93 ligger innerst i en liten stikkvei til selve Hesjakollen. Stikkveien er felles for nr 93 og tre andre eneboliger som ligger nærmere hovedvegen og som på ulike måter har egne innkjørsler/garasjer fra stikkveien med én eller flere parkeringsplasser på egen tomt. Hesjakollen 93 omfatter en dobbeltgarasje som ligger adskilt fra hovedbygningen langs den indre delen av stikkveien. Den indre del av dette asfalterte området har nærmest boligen en utvidelse særlig til den ene siden, slik at det har omriss tilnærmet som en « hammer ».

I løpet av vinteren begynte Elstad å forberede salget ved å innhente en byggteknisk tilstandsrapport med tilhørende verdivurdering. Frem mot forsommeren brukte Elstad betydelige ressurser på å sette boligen i god teknisk stand, ved å rette opp de svakhetene som ble påpekt i tilstandsrapporten. Tilstandsrapporten med verdivurdering utgjorde i neste omgang et grunnlag for utarbeidelse av salgsprospekt for eiendommen, og herunder ble hele rapporten gjengitt i prospektet.

I tilstandsrapporten var det oppgitt i teksten under Parkering: « Det kan parkeres 4-5 personbiler på tomten utenom garasjen tilhørende eiendommen.» I prospektet fremgikk det om parkering:« Dobbelt garasje. For øvrig godt med plass på tomten.» Prospektet inneholdt en arealangivelse, men ikke noe mer detaljert informasjon om hvor tomtens grenser går.

Kjetil Børnes og Alice Kathrine Seim bodde i nærheten i Fyllingsdalen, men var på jakt etter en større bolig som bedre kunne fylle parets boligbehov ved forestående fødsel av deres andre barn sommeren 2007. Paret fant at Hesjakollen 93 var svært formålstjenlig for deres boligbehov. Etter gjennomgang av prospektet, deltok paret på en felles visning av eiendommen. Dette ble fulgt opp med en privat visning dagen etter, hvor Kjetil Børnes deltok sammen med en bekjent som var bygningsteknisk kyndig.

Etter en budrunde fikk paret tilslag på boligen for kr 3 500 000. Dette var kr 250 000 over verdivurderingen i tilstandsrapporten. Kontrakt om kjøp av boligen, solgt « as is », ble undertegnet den 26. april 2007 i kontraktsmøte hos eiendomsmegleren. På kontraktsmøtet ble det lagt til som vedlegg til kontrakten bl.a. et par kart i liten skala med tomten inntegnet.

Det ble senere inngått en tilleggsavtale der partene fastsatte at ordinær overtakelse av hele boligen skulle skje 18. juni s.å., men at kjøperne skulle få disponere kjellerleiligheten i Hesjakollen 93 allerede fra 22. mai for å kunne plassere eiendeler og påbegynne oppusning.

Før overtakelsen oppdaget kjøperne under oppusningen en fuktskade under et vindu, som ikke var omtalt i tilstandsrapporten. Elstad reagerte umiddelbart med å få klarlagt hvilket prisavslag dette burde innebære, og reduserte kontraktsprisen deretter. Etter at dette var avklart, ga Elstad uttrykk for overfor kjøperne at dersom det for fremtiden skulle dukke opp noe mer de ville komme til å klage på ved boligkjøpet, så skulle de ikke kontakte Elstads.

Overtakelse ble gjennomført 18. juni som avtalt. Eiendommen ble da besiktiget og overtakelsesprotokoll undertegnet.

Da kjøperne skulle dra hjem etter overtakelsesprosedyren, fulgte Elstad kjøperne ned til bilen deres som stod parkert på plassen foran huset i enden av stikkveien. Elstad bemerket i denne forbindelse at de hadde gitt uttrykk overfor naboene i nr. 91, på nedsiden av stikkveien, at de ikke satte pris på at biler ble langtidsparkert på denne plassen fordi den ikke var parkeringsareal, men snuplass. Dette avstedkom ikke noen umiddelbar reaksjon på stedet fra kjøperne overfor Elstad.

Senere samme dag gikk kjøperne gjennom dokumentene som var utarbeidet i forbindelse med salget, og innhentet dessuten ytterligere informasjon om tomteforholdene.

Da Alice Kathrine Seim dagen etter skulle levere overtakelsesprotokollen til eiendomsmegler Are Hovland, tok hun opp med ham hvorvidt eiendommen hadde så mange parkeringsplasser som angitt i salgsdokumentasjonen. Hovland ga uttrykk for at det ikke var gjort noen feil av betydning og henviste til eierskifteforsikringen og forsikringsselskapet. Han gjorde deretter ikke noe mer med dette, herunder informerte han ikke i etterkant Elstad eller forsikringsselskapet om det Seim hadde sagt.

Den følgende dagen, 20. juni 2007, henvendte kjøperne seg til Elstad i en epost som omhandlet andre ting knyttet til transaksjonen. Problemstillingen vedrørende biloppstillingsplasser ble ikke nevnt.

Det skjedde deretter ikke noe mer mellom partene, før kjøperne 3. oktober 2007 sendte et firesiders maskinskrevet brev til Protector forsikring. I dette brevet belyste kjøperne alle sidene av forholdet slik de så det, og fremsatte et krav om en ikke nærmere spesifisert økonomisk kompensasjon.

Dette avstedkom flere runder med brevveksling mellom kjøperne og Protector forsikring som ikke kom kjøperne i møte på deres krav. Som følge av dette klaget kjøperne til Klagekontoret for eierskifteforsikring. Klagekontoret ga i to omganger kjøperne medhold i deres syn på saken, men dette medførte ikke noen endring i forsikringsselskapets konklusjon om ikke å betale noe.

Kjøperne tok deretter i oktober 2008 ut stevning mot selgerne og forsikringsselskapet for Bergen tingrett med påstand om erstatning/prisavslag begrenset oppad til kr 350.000. Saken ble overført til Hardanger tingrett, som 20. januar 2009 avsa dom med slik slutning:

  1. Protector forsikring ASA, Erik D. Elstad og Ida Elstad vert in solidum dømt til innan 2 – to – veker frå forkynning av dommen å betale Kjetil Børnes og Alice Seim erstatning/prisavslag med kr.200.000,- med tillegg av den i perioden gjeldande forseinkingsrente rekna frå 3. november 2007.
  2. Protector forsikring ASA, Erik D. Elstad og Ida Elstad vert dømt til innan 2 – to – veker frå forkynning av dommen å betale saksøkjarane sine sakskostnader for Hardanger Tingrett med 78 863- syttiåttetusenåttehundreogsekstitre – kroner, samt saksøkjarane sine utgifter til rettsgebyr med 4 300 – firetusentrehundre – kroner.»

Selgerne og forsikringsselskapet anket over tingrettens bevisbedømmelse og lovanvendelse. Ankebehandlingen ble overført til Agder lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt i Bergen tinghus 3. og 4. november 2009. Partene møtte med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Det ble avhørt 6 vitner og foretatt befaring. Forhandlingens gang for øvrig fremgår av rettsboken.

Ankende parter v/ advokat Fabian Skaane, nedla slik påstand:

  1. Protector forsikring ASA, Ida Elstad og Erik Dagfinn Elstad frifinnes.
  2. Kjetil Børnes og Alice Seim dømmes til å betale sakens kostnader for tingretten og lagmannsretten.»

Ankemotparten, Kjeltil Børnes og Alice Seim, v/ advokatfullmektig Christian Skoge, nedla slik påstand:

  1. Anken forkastes.
  2. Protector forsikring ASA, Ida Elstad og Erik Dagfinn Elstad dømmes in solidum til å betale saksomkostninger for lagmannsretten til Alice Seim og Kjetil Børnes.»

Til støtte for sin påstand fremførte ankende part følgende påstandsgrunnlag:

Det erkjennes at det stod en feil opplysning om parkeringsareal i prospektet. Eiendommen er imidlertid i henhold til kontrakten solgt «som den er».

Prinsipalt anføres at tingretten har anvendt loven feil når den kom til at kjøperne har reklamert tidsnok i henhold til avhendingsloven § 4-19 (1). Fristen begynte å løpe fra kjøperne ble klar over forholdet. Det gikk om lag 3,5 måned før de sendte brev til forsikringsselskapet, og dette kan ikke anses som reklamasjon « innen rimelig tid ». Samtalen mellom Seim og eiendomsmegleren dagen etter overtakelsen kan ikke regnes som en gyldig reklamasjon.

Det er for øvrig ikke under noen omstendighet utvist ond tro eller grov uaktsomhet fra selgers side som kan gi grunnlag for utvidet reklamasjonsfrist i henhold til avhendingsloven § 4-19 (3).

Subsidiært anføres det at kjøperne ved sin besiktigelse var kjent med de faktiske parkeringsforholdene. Kjøperne kunne selv konstatere at det var motstrid mellom opplysningene som ble gitt, og at tomtens beskaffenhet tilsa at det ikke kunne være plass til så mange biler som det ble opplyst. Dette ga kjøperne grunn til å bringe klarhet i forholdet før avtalen ble inngått.

Atter subsidiært anføres at i forbindelse med at eiendommen ble solgt « som den er », ble kjøperne eksplisitt oppfordret til å undersøke eiendommen nærmere. Selger har ikke holdt tilbake noen opplysninger. Det foreligger da ikke noen mangel, jf. avhendingsloven § 3-9. Det anføres at den uriktige opplysningen om parkeringen dessuten ikke har virket motiverende for kjøpernes avtaleinngåelse, slik at kausalitetskravet i avhendingsloven § 3-7 og 3-8 ikke tilfredsstilt. Det kan da ikke gjøres gjeldende noen mangelsbeføyelser.

Endelig anføres at mangelen objektivt ikke hadde noen særlig betydning for prisen på eiendommen, slik at prisavslaget i alle tilfeller er satt for høyt.

Til støtte for sin påstand fremførte ankemotparten følgende påstandsgrunnlag:

Tingretten har i hovedsak vurdert faktum riktig og har anvendt loven korrekt.

Opplysningene om større parkeringskapasitet på tomten enn det som er reelt, utgjør både mangelfull og uriktig opplysning til kjøperne, som ikke ble rettet opp før avtaleinngåelsen, jf. hhv avhendingsloven § 3-7 og § 3-8.

Kjøperne hadde ikke foranledning til selv å oppdage feilen i opplysningene ved befaring av eiendommen eller på annen måte. Kjøpers undersøkelsesplikt går uansett ikke foran selgers opplysningsplikt. Selgeren var fullstendig klar over de reelle forholdene, og kunne ha opplyst kjøper om disse. Slik opplysningene ble gitt, måtte en kjøper forstå det som at arealet innerst i stikkveien med « hammeren » lå innenfor tomtegrensen. Opplysningene om parkeringsmulighetene var viktige bl.a. i forhold til en kjøpers mulighet for å kunne leie ut kjellerleiligheten.

 Reklamasjon er foretatt i rimelig tid i samsvar med reklamasjonsfristen i § 4-19 (1). Da Elstad opplyste at « hammeren » ikke var en parkeringsplass tilhørende tomten, ble kjøperne overrasket og litt perplekse. Kjøperne hadde fått så stor tillit til at Elstad gjorde sitt for at eiendomsoverdragelsen skulle gå svært korrekt for seg, at da de oppfattet beskjeden om snuplassen, lurte de begge først på om de hadde misforstått noe av informasjonen. De følte derfor behov for å komme hjem og konferere med hverandre og undersøke kontraktspapirene mv før de kunne ta dette opp med selgersiden.

Den innsigelsen som ble fremmet for megleren neste dag, må imidlertid regnes som en gyldig reklamasjon som ble rettidig fremsatt.

Selv om en skulle legge til grunn at reklamasjonen ikke skjedde før ved brevet til forsikringsselskapet 3. oktober 2007, er reklamasjonen i henhold til rettspraksis likevel gjort innen rimelig tid. Det var ikke behov for selgeren til å iverksette noen særskilte hastetiltak. Situasjonen var frembrakt av selgersiden som hadde like mye kunnskap om forholdene som kjøperne. Kjøperne hadde videre behov for å områ seg, særlig fordi megleren indikerte at å nå frem overfor forsikringsselskapene var generelt ikke enkelt. I tillegg var det forhold hos kjøperne som på det praktiske planet gjorde det vanskelig å få skrevet brev til forsikringsselskapet, og dette var selger i stor grad klar over.

I alle tilfeller er det utvist grov uaktsomhet fra selgers side, slik at det i henhold til § 4-19 (3) ikke kan påberopes noen reklamasjonsfrist.

Mangelen gir rett til prisavslag/erstatning i henhold til avhendingsloven § 4-8, jf. § 4-12 og § 4-14. Verditapet er reelt høyere enn det kompensasjonsbeløp tingretten kom til, uten at det er inngitt noen motanke på dette grunnlag. Også kostnader ved eventuelt å opparbeide nye oppstillingsplasser overstiger det tilkjente beløp. Det er derfor ikke i noe tilfelle grunn for lagmannsretten til å sette beløpet ned.

Lagmannsrettens vurdering

Lagmannsretten har kommet til samme resultat som tingretten.

1. Reklamasjon

Det er ingen formkrav til en reklamasjon og det er heller intet krav om at størrelsen på prisavslagskravet er presist angitt. Det er ubestridt at kjøpernes brev av 3. oktober 2007 fyller kravene til en reklamasjon.

Brevet ble sendt 3 ½ mnd etter at kjøperne ble kjent med mangelen, hvilket ubestridt var den 18. juni 2007.

Etter omstendighetene finner lagmannsretten at en reklamasjonsfrist på 3 ½ mnd er innen rimelig tid etter at de ble kjent med avtalebruddet, jf. avhendingsloven § 4-19. Lagmannsretten kan i hovedsak følge tingrettens argumentasjon om dette på side 14 og 15 i tingrettens dom.

Det følger av underettspraksis at en reklamasjon i forbrukerforhold på 3 til 4 mnd etter at mangelen ble oppdaget er i en kritisk fase i forhold til lovens krav. Det må imidlertid vurderes konkret i det enkelte tilfelle jf. Harald Benestad Andersen avhendingsloven med kommentarer side 339 flg. Som tingretten legger lagmannsretten her vekt på selgers subjektive forhold. Er det noe å klandre selger kan det føre til at en innrømmer en lengre reklamasjonsfrist, selv om en ikke kommer over grensen for grov uaktsomhet og det således ikke løper noen reklamasjonsfrist overhodet, jf. avhendingsloven § 4-19, tredje ledd.

Opplysningene i salgsprospektet om 4 til 5 parkeringsplasser på eiendommen var åpenbart uriktige, og burde vært oppdaget av selger før salget. Det er ikke nødvendig å ta stilling til hvorvidt det foreligger grov uaktsomhet på selgersiden, da det i vurderingen av hva som er rimelig tid etter § 4-19 (1) også kan legges vekt på de mildere skyldgrader, jf. Benestad Andersen side 340. Øvrige momenter som kjøpers graviditet, usikkerhet om det faktiske og rettslige grunnlag for kravet, herunder om hvem som var adressat for kravet og belastningen med å fremme kravet mot en tidligere sorenskriver, er tilleggsmomenter som gjør det riktig å innrømme en så vidt lang reklamasjonsfrist.

Lagdommer Ødegaard ønsker i tillegg å bemerke: I motsetning til tingrettens uttalelser i dommen på s. 14, må kjøperne også høres med at de lojalt reklamerte så og si umiddelbart, hos eiendomsmegleren 19. juni.

Hvorvidt det er reklamert i tide i henhold til § 4-19 (1), er en objektiv vurdering på det aktuelle tidspunktet. Kjøpernes formuleringer senere i brevet til forsikringsselskapet, synes å være en følge av noe misvisende håndtering hos megler, og påvirker ikke vurderingen.

Kjøperne hadde ingen forpliktelse etter kjøpsavtalen til å forholde seg til forsikringsselskapet, og reklamasjon skulle skje overfor selger. Eiendomsmeglerens oppdrag for selger var enda ikke avsluttet, da Seim denne dagen oppsøkte megleren for å levere overtakelsesprotokollen. Megleren var dermed fortsatt generelt å anse som rett mottaker for en reklamasjon på vegne av selger, og desto mer i denne saken fordi Elstad selv hadde sagt at han ikke ønsket å motta slike meldinger.

Det synes utvilsomt at Seim viste til parkeringsforholdene og sa fra om at selgers opplysninger før avtaleinngåelse ikke samsvarte med det som nå syntes å være realiteten. Seim uttrykte videre tvil om det var riktig å gi fra seg protokollen, siden kjøperne oppfattet at eiendommen likevel ikke var kontraktsmessig. Kravet i § 4-19 (1) om å gi til kjenne at det foreligger et avtalebrudd og hva slags avvik det er tale om, ble dermed oppfylt.

Det kan være mer tvil om kjøperne har tilfredstilt kravet i § 4-19 (1) om også å meddele at avtalebruddet gjøres gjeldende. At Seim ikke uten videre ville gi fra seg protokollen er en indikator på at avviket allerede på dette tidspunktet generelt har blitt satt i en rettslig prosessuell kontekst. Etter noe dialog om realiteten, ble utfallet av samtalen at megleren viste Seim videre til eierskifteforsikringen og forsikringsselskapet. På dette grunnlaget er det også mest sannsynlig at kjøperne i nødvendig grad uttrykte at de ikke ville avfinne seg med situasjonen uten en form for økonomisk kompensasjon.

At megleren deretter ikke informerte videre om kjøpernes reklamasjon, må anses som en svikt internt på selgersiden, som ikke kommer kjøperne til skade. Reklamasjonen var da allerede gyldig foretatt.

2. Foreligger det en mangel som gir grunnlag for økonomisk kompensasjon?

Det fremgår av avhendingsloven § 3-9, jf. 3-8, samt kontraktens pkt 7, at eiendommen har mangler dersom forhold ved eiendommen ikke svarer til opplysning som selger har gitt kjøperen. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysning som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger.

Partene er enige om at det på tomten pr dags dato faktisk bare er én biloppstillingsplass utenom garasjen. I tillegg kan det med en betydelig kostnad opparbeides én plass til mellom enden av stikkveien og boligen. Opparbeidelse av ytterligere plass utover dette vil kreve tilleggsareal fra naboeiendommer. Lagmannsretten er derfor enig i at selgerens informasjon vedrørende salgsobjektet har inneholdt en uriktig opplysning.

Slik den samlede lagmannsretten for øvrig ser på saken er det ikke nødvendig å ta stilling til kjøpernes påstand om at forholdet også må anses som en mangelfull opplysning.

De ankende parter har imidlertid innvendt at før kjøperne inngikk avtalen, kunne de ved sin befaring av eiendommen innsett at parkeringsopplysningene i prospektet måtte være feil. Det påberopes at kjøperne dermed er avskåret fra å gjøre forholdet gjeldende som en mangel, jf. avhendingsloven § 3-10 første ledd. Lagmannsretten er ikke enig i dette.

Det generelle bildet som fremtrer for en besøkende til den omtvistede eiendommen, slik lagmannsretten selv har kunnet konstatere ved sin befaring, er at man ankommer på stikkveien og passerer forbi alle naboeiendommer og deretter etter hvert får umiddelbart inntrykk av å være kommet inn på gårdsplassen til nr 93. Den første del av stikkveien innenfor dette området fremtrer som innkjørings- eller oppstillingsareale foran garasjen. Den indre delen hvor « hammeren » er, gir umiddelbart inntrykk av å være et område tilhørende nr 93, og som kan brukes til ulike formål som for eksempel lek, lagerplass, herunder biloppstillingsplass, mv.

Det visuelle inntrykket er heller ikke slik at man umiddelbart kan forstå at de øvrige fire eiendommer i nabolaget benytter « hammeren » ved nr 93 som snuplass.

De to ytterste av de fire boligene til stikkveien har egne oppkjørsler/biloppstillingsplasser som greit kan benyttes uten å måtte snu innerst i veien. Nr. 91 på nedsiden av veien er imidlertid i en noe annen situasjon. Avkjørselen fra stikkveien til dette huset tar av i en så spiss vinkel at man ikke kan rygge i sving tilbake ut i stikkveien igjen, dersom man vil unngå å rygge ut av området. I stedet vil man først måtte rygge tilbake ut i stikkveien, og så snu på egnet plass. Lagmannsretten finner det imidlertid vanskelig å forvente at mulige kjøpere av nr. 93 overhode skal foreta noen nærmere trafikale analyser av behovene for de øvrige eiendommene.

Når den indre delen av stikkveien slik umiddelbart fremstår som gårdsplass til nr 93, virker disponibelt areal så stort at salgsdokumentasjonens opplysning om oppstillingsplass for 4-5 biler ikke synes uriktig.

Det at selger har gitt kjøper den eksplisitte informasjonen om eiendommens store parkeringskapasitet, får på denne bakgrunnen også betydning for kjøpers eventuelle undersøkelsesplikt. Generelt gjelder det etter avhendingsloven – og dette er også særskilt presisert i kjøpekontrakten pkt 8 i.f. – at selgers opplysningsplikt, jf. kontraktens pkt 7, går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Oppfordringene til kjøperne i salgsdokumentasjonen om å foreta egne undersøkelser, endret ikke på dette – selv om eiendommen ble solgt « som den er ». Kjøperne måtte uansett kunne gå ut fra at den informasjonen selger faktisk ga ham om eiendommen, var korrekte. De måtte også kunne legge til grunn de slutningene som naturlig fulgte av opplysningene, herunder om tomtens beskaffenhet. Når det så ikke forelå klare indikasjoner på at de gitte opplysningene var gale, hadde ikke kjøperne noen oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser av parkerings- og tomteforholdene. Det blir da selgers risiko at kjøpers avtaleinngåelse bygget på en uriktig oppfatning om faktum.

Det ligger videre i lagmannsrettens standpunkt om at det foreligger en mangel som gir grunn for krav om kompensasjon, at lagmannsretten heller ikke er enig med de ankende parter i at den uriktige informasjonen ikke har vært motiverende for avtalen, jf. avhendingsloven § 3-8 andre ledd.

De ankende parter har i denne forbindelse anført at eiendommen med to garasjeplasser og en ekstra plass, pluss et areal som eventuelt kan opparbeides til parkeringsplass, har hatt tilstrekkelig parkeringskapasitet, minst på linje med det som ellers er vanlig. Herunder vil hovedboligens forventede normalbehov for å kunne parkere 2 biler bli dekket, ved siden av en plass for kjellerleiligheten. Parkeringskapasitet utover dette er anført å ikke kunne regnes for å ha noen særlig betydning for pris eller mulige kjøperes kontraktsvillighet.

Lagmannsretten er ikke enig i dette synet. Det er fremholdt av flere vitner at en eiendom med 2 garasjeplasser, samt 4-5 oppstillingsplasser – som prospektet gir anvisning om – er uvanlig i området. Det er videre klarlagt at det ikke finnes noen alternative parkeringsplasser i eiendommens umiddelbare nærhet, og at man må ned til fellesparkeringsplasser ved borettslagene et godt stykke unna for å finne supplerende parkeringsmuligheter. Selv om noen kjøpere muligens ikke vil oppfatte en utvidet parkeringskapasitet som å være av særskilt verdi, vil dette uansett appellere til det kjøpersegmentet som nettopp har behov for større plass. Et stort parkeringsareal har videre attraksjon for oppstilling av annet enn biler. Et planert og belagt areal på tomten er også attraktivt av mer generelle grunner, anvendt for eksempel til lekeformål mv.

Som eier av nr. 93, har Elstad de facto kunnet disponere hele eller deler av det omstridte arealet for egne formål i kortere eller lengre tid. Det er like fullt stor forskjell på rettmessig å kunne fritt disponere det som eier, sammenlignet med noe som fremstår mer som en tålt bruk fra naboenes side – for øvrig i strid med et bruksdirektiv om at plassen ikke skulle brukes til langtidsparkering, som Elstad selv har søkt å få naboer til å etterleve.

For lagmannsretten fremstår det derfor som åpenbart at eierdisposisjon over stikkveiens indre del objektivt sett utgjør en markant verdi for en eier av nr. 93, og at dette må påregnes å ha prismessig betydning for eiendommen.

Om uriktige opplysninger har vært av motiverende karakter for kjøper, er en objektiv vurdering. Uten at det derfor er avgjørende, vises det likevel her forøvrig til at eiendommen i dette tilfellet ble solgt kr 250 000 over takst, og at kjøperne i saken her for sin egen del fremholdt at de var opptatt av parkeringskapasiteten bl.a. med tanke på utleie av kjellerleiligheten, som i seg selv kan ha et husstandsbehov på 2 parkerte biler. Dette er da også opplyst å være tilfelle for de leietakerne som nå bebor kjellerleiligheten, men som er blitt tvunget til å parkere den ene av sine biler på helt annet sted. Den subjektive betydning for de som faktisk kjøpte eiendommen er også illustrert ved at problemstillingen straks ble tatt opp, da de ble klar over de reelle omstendighetene.

3. Størrelsen på prisavslag/erstatning

Etter avdhl § 4-12 første ledd har kjøper krav på et forholdsmessig prisavslag. I mangel av andre opplysninger har kjøper krav på å få dekket kostnadene ved å få mangelen rettet, jf. annet ledd.

Som tingretten kan lagmannsretten ikke se at det kan skje noen retting av mangelen. En retting her vil føre til at deler av tomten må planeres for å kunne legge til rette for ytterligere parkering. Det blir særdeles kostbart og vil gi tomten et helt annet preg enn det kjøperne forventet.

Prisavslaget kan derfor ikke baseres på omkostningene ved retting, men må bygge på reduksjon i eiendommens omsetningsverdi.

Lagmannsretten legger til grunn at kjøpesummen gir et riktig uttrykk for markedsverdien uten mangelen. Fastsettelsen av markedsverdien med svikten må bero på et skjønn.

Selger har bestridt at mangelen gir grunnlag for en så stor økonomisk kompensasjon som de kr 200 000 fastsatt av tingretten. De ankende parter angir at mangelen i stedet maksimalt kan få en høyst beskjeden verdimessig betydning, om noen overhodet. Selgeren har til inntekt for dette syn ført to sakkyndige vitner med bakgrunn fra taksering/eiendomsomsetning.

Som det fremgår foran har lagmannsretten funnet den uriktige opplysningen om parkeringsmuligheter for å ha vært motiverende for avtalen, og det anses heller ikke tvilsomt at opplysningene har virket inn på den pris som er avtalt.

Et sakkyndig vitne, ført av kjøperne, har angitt at avviket representerer et verditap i størrelsesordenen som kr 300-350 000. Denne vurderingen bygget imidlertid også på at eiendommen fremstår med et annet generelt preg, dersom stikkveiens innerste del ikke tilhører eiendommen, men er allment tilgjengelig snuplass. Siden kjøperne har valgt å ikke motanke over beløpets størrelse, behøver lagmannsretten ikke ta stilling til om verditapet kan være så stort som anført. Ut fra en totalvurdering anser lagmannsretten at verditapet minst utgjør så mye som tingretten kom til, og finner derfor ikke grunn til å endre det tilkjente kompensasjonsbeløpet på kr 200 000.

Anken blir etter dette å forkaste.

4. Sakskostnader

Anken har ikke ført frem og saken er vunnet fullt ut av Kjetil Børnes og Alice Seim.

Ansvaret for sakskostnadene skal da avgjøres i henhold til hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første og andre ledd, slik at de ankende parter skal dekke motpartens sakskostnader fullt ut. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger slike tungtveiende omstendigheter at unntaksregelen i § 20-2 tredje ledd skal anvendes

Advokatfullmektig Skoge har fremlagt sakskostnadsoppgave med et salærkrav for lagmannsretten på kr 96 350, samt div kostnader på kr 4.380, med tillegg av mva, totalt kr 125 814. De ankende parter har bemerket at dette salærkravet synes å være for høyt. Til sammenligning har de ankende parter fremsatt salærkrav på kr 49 500 + omkostninger og rettsgebyr, i tillegg til et samlet krav for tingretten på kr 56 000 hvor salær utgjorde kr 45 000.

Lagmannsretten er enig i at salærkravet synes for høyt for en ankesak med halvannen dags rettsforhandling, særlig hensett til at ankende part normalt er den som det påligger å skulle drive frem et annet resultat enn det underinstansen kom til. Det er tilkommet lite nytt for lagmannsretten, og det har ikke vært noen omfattende utarbeidelse av prosesskriv mv. Lagmannsretten er ikke i tvil om at det er utført et grundig arbeid i forberedelsen til ankeforhandlingen, men finner at salærkravet på kr 96 350, for et samlet timeomfang på 66 timer, går utover det som det er rimelig å kreve at motparten skal dekke.

Ankemotpartene er privatpersoner uten fradragsrett for inngående mva, og de skal derfor tilkjennes sakskostnader som dekker mva.

Sakskostnader for lagmannsretten tilkjennes skjønnsmessig med kr 85 000 inkludert mva.

Dommen er enstemmig i resultatet.

Domsslutning: 

1. Anken forkastes.
2. Protector forsikring ASA, Ida Elstad og Erik Dagfinn Elstad pålegges, én for alle og alle for én, å betale 85.000 – åttifemtusen – kroner i sakskostnader for lagmannsretten til Kjetil Børnes og Allice Seim innen 2 – to – uker fra forkynning av dommen.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.