Bruk av depositum i forbindelse med avslutning av leieforholdet

Vi har en sokkelleilighet i eneboligen vår som vi leier ut. Vi har nettopp avsluttet et utleieforhold til et ungt par, ved at de flyttet ut ved månedsskifte. Vi har stort sett bare hatt positive erfaringer med leietakerne, men de siste 3 månedene har vi imidlertid ikke mottatt leie fra disse. Dette på tross av flere purringer og lovnader om innbetaling. Da vi inngikk leieavtalen, sørget vi imidlertid for å kreve inn et depositum som sikkerhet for eventuelle krav. Kan vi benytte dette depositumet til å dekke utestående leie, og hvordan bør vi i så fall gå frem for at dette skal gjøres «etter boka»?

Mvh Yngve og Elisabeth

Husleieforhold reguleres av Husleieloven; lov av 26. mars 1999 nr. 17. Denne gjelder for leieavtaler som er inngått etter lovens ikrafttredelse. Det fremgår ikke her når leieavtalen er inngått, men det forutsettes i det følgende at avtalen er inngått etter ovennevnte lovs ikrafttredelse. Det kan likevel nevnes at også husleieloven fra 1939 hadde bestemmelser om depositum som sikkerhetsform, men disse reglene avviker noe fra dagens ordning.

Husleielovens regulering om depositum finnes i lovens § 3-5. Allerede i bestemmelsens første setning fremgår det at det kan avtales at det stilles sikkerhet i form av depositum for «skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen». Det er således klart at depositum kan benyttes til å dekke utestående leie, noe som må anses å være hovedintensjonen med denne formen for sikkerhetsstillelse.

Les mer om: Depositum og depositumskonto: Regler

Det fremgår ikke her på hvilken måte depositumet er stilt. Det kan herunder være grunn til å nevne at lovens bestemmelse stiller visse vilkår for etablering av depositum i husleieforhold. Etter § 3-5 annet ledd fremgår det at deponerte beløp «skal settes på særskilt konto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge». Med særskilt konto menes det at beløpet skal være skilt ut fra så vel leierens som utleierens øvrige midler. Dette er en endring fra Husleieloven fra 1939, hvor det var tilstrekkelig at beløpet ble satt på sperret konto i utleiers navn.

Forutsatt at depositumet er etablert på lovens foreskrevne måte, blir det neste spørsmål hvordan utleier skal gå frem for å benytte depositumet til å dekke utestående krav. Dette er regulert i bestemmelsens fjerde og femte ledd. Etter fjerde ledd kan finansinstitusjonen utbetale skyldig husleie med frigjørende virkning dersom det på forhånd er avtalt at depositumet skal kunne godskrives en annen konto i samme finansinstitusjon og utleieren har dokumentert tidspunktet for når betalingsplikten inntrådte og opphørte. I det opprinnelige lovutkastet var det foreslått at utbetalinger fra depositumskontoen til utleier bare kunne skje dersom det forelå samtykke fra leietaker eller rettskraftig avgjørelse. Dette forslaget gikk imidlertid ikke gjennom i stortinget, som tilføyde ovennevnte regel til bestemmelsen for å dempe utleiers frykt for betalingsmislighold.

Dersom det på forhånd ikke er inngått avtale om at en annen konto i samme bank skal kunne godskrives mot å dokumentere misligholdet, blir det videre spørsmål hvordan utleier da må forholde seg for å kunne benytte denne sikkerheten. Dette spørsmålet er regulert i bestemmelsens femte ledd. Her fremgår det at leier da kan få utbetalt utestående krav fra depositumskontoen dersom det foreligger skriftlig samtykke fra leietaker eller rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

For øvrig kan det nevnes at dersom leier krever at finansinstitusjonen utbetaler det deponerte beløp etter leieforholdets slutt, plikter finansinstitusjonen å sende skriftlig varsel til utleier om dette hvor utleier deretter gis en måned til å fremme krav i medhold av fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Dersom utleier ikke har sendt krav eller dokumentasjon innen fristen, kan finansinstitusjonen utbetale det deponerte beløp til leietaker med frigjørende virkning.

Oppsummeringsvis nevnes at utleier må ha leietakers skriftlige samtykke eller rettskraftig dom for å få utbetalt deponert beløp for skyldig leie, dersom det på forhånd ikke er avtalt at beløpet skal kunne godskrives annen konto i samme institusjon og utleier dokumenterer misligholdet.

Med vennlig hilsen

Codex Advokat Oslo

Vi bistår klienter over hele landet.