- Hovedside>
- Næringsleie - Leie av næringslokaler
Næringsleie - Leie av næringslokaler
Husleieloven åpner for stor grad av avtalefrihet mellom partene ved leie av næringslokaler. Det er imidlertid ikke slik at styrkeforholdet mellom utleier og leietaker alltid tilsier at man er likeverdige, selv om man er profesjonelle parter. Inngåelse av næringsleieleieforhold kan by på utfordringer for både utleier og leietaker.
Vi står klar til å bistå deg med en vurdering og tilpasning av leieavtalen for ditt leieforhold, reforhandling og avvikling av eksisterende leieavtaler, samt eventuelle tvister som måtte oppstå i løpet av leieforholdet.
Ta kontakt med oss i dag for en samtale!
Standard kontraktene for næringsleie
Vi bistår svært ofte i leieforhold hvor en av partene, gjerne utleier, har skrevet en leieavtale selv. Vår erfaring er at disse leieavtalene ofte knappe, og som regel får man ikke med seg alle forhold som er eller kan bli relevante for leieforholdet, noe som ofte skyldes at man ikke ser for seg hva som kan gå galt.
Vi anbefaler bruk av standardkontraktene som er utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norsk Eiendomsmeglerforbund. Disse standardkontraktene er et godt utgangspunkt, men det er normalt nødvendig å foreta tilpasninger til det konkrete leieforholdet.
- Les mer om: Standard leieavtale for næringslokaler
- Les mer om: Leieavtalens stilling ved leietakers konkurs
- Les mer om: Husleieloven om næringslokaler
Leieobjektet – definisjon og leietakers bruk av arealene
Det er viktig med en god beskrivelse av leieobjektet. Vi anbefaler en nøyaktig oppmåling, med beskrivelse av arealene som inngår, herunder fellesarealer og parkering. Leietakers bruk må avklares og samsvare med offentligrettslig regulering.
- Les mer om: Leieobjektet - Næringsleie
Tilpasningsarbeider før innflytting
Ofte skal leieobjektet tilpasses ny leietaker før denne flytter inn. Da er det viktig at disse arbeidene er klart definert i leieavtalen, med en beskrivelse av hvem som skal utføre arbeidene, om de skal få effekt få på leien eller andre konsekvenser.
Videre får definisjoner av tilpasningsarbeider en betydning når leietaker skal vurdere om han vil overta leieobjektet eller ikke. Hvordan utleier har oppfylt disse kravene, vil også få betydning for hvordan leieobjektet skal se ut ved tilbakelevering.
- Les mer om Leietakertilpasning - Tilpasning av leieobjektet.
Overtakelse
Det er alltid godt anvendt tid å lage en god overtakelsesprotokoll, og sørge for at dokumentasjonen er best mulig med både bilder og tekst. Det kan være svært vanskelig å vurdere byggets tilstand ved tilbakelevering etter endt leieforhold, dersom man ikke vet klart hva som var tilstanden ved overtakelsen. Tilsvarende bør det lages en protokoll ved tilbakelevering av leieobjektet, hvor eventuelle avvik omtales og partene enes om hvorvidt forholdet skal utbedres av leietaker eller ikke.
- Les mer om: Overtakelse av næringseiendom
Leieperioden
Hvor lang leieperioden skal være, må defineres klart. Det må også fremgå tydelig om leieforholdet skal være oppsigelig i leieperioden eller ikke.
Det er ikke uvanlig at leietaker gis en rett til å forlenge leieforholdet med en eller flere perioder. Her kan man både ha en opsjon på forlengelse til samme vilkår, slik at alle forhold inkludert husleien fortsetter som opprinnelig avtalt, og man kan ha reforhandlingsmuligheter – vanligvis til markedsmessig leie. Det er særlig viktig at en slik opsjon gis en klar frist, slik at utleier får mulighet til å områ seg dersom leietaker ikke forlenger, og at eventuelle justeringer av leieavtalen kan varsles i tide.
- Les mer om: Leieperioden - Næringsbygg
Regulering av leien
I næringsleieforhold er det viktig for utleier å følge opp med årlige endringer av leien i henhold til konsumprisindeksen. Det vil også forekomme behov for å foreta større endringer som følge av utvikling i markedet, og det er da viktig å ha regulert utleiers rett til å foreta justering til markedspris eller eventuelt gjengs leie.
- Les mer om: Regulering av husleie - Næring
Felleskostnader
Ettersom det ikke finnes en klar, rettslig definisjon av begrepet «felleskostnader», er det viktig at partene avklarer hvilke kostnader som inngår i felleskostnadene. En klar regulering av hva leietaker skal dekke, og hva må utleier dekke, er derfor svært viktig. I den forbindelse bør fordelingen mellom flere leietaker også fremgå, med angivelse av fordeling for lokaler som eventuelt står ledige over tid.
- Les mer om: Felleskostnader næringsbygg
- Les mer om: Energimerking av næringsbygg
Fordeling av vedlikeholdsansvar
I forlengelsen av spørsmålet om hva som omfattes av felleskostnadene, kommer spørsmålet om hvor grensen skal gå for plikten til å vedlikeholde leieobjektet. Normalt er utleier ansvarlig for utvendig vedlikehold, samt utskiftning av innretninger som ikke lenger lar seg vedlikeholde, mens leietaker tar innvendig vedlikehold. Vedlikeholdsplikten defineres normalt ut fra hvem leietaker er, og om bygget ellers er leid ut til flere, eller om leietaker leier hele bygget, såkalte «bare house»-avtaler.
- Les mer om: Fordeling av vedlikeholdsansvar
Leietakers endringer
I utgangspunktet har ikke leietaker rett til å foreta forandring av leieobjektet uten utleiers skriftlige samtykke. Utleier står fritt til å bestemme om endringene skal utføres eller ikke. Dersom leietaker skal utføre endringer, må det avtales klart hva leietaker skal få rett til å gjøre av endringer i leieobjektet, og hva som skal skje med endringene/innretningene etter endt leieforhold.
- Les mer om: Endringer av leieobjektet
Fremleie
Av og til oppstår det endringer hos leietaker som medfører et behov for å redusere leiekostnadene. Normalt vil leieforholdet være uoppsigelig, og med mindre utleier er særdeles velvillig, må leietaker forsøke å få leid bort leieobjektet til andre, såkalt fremleie. Retten til fremleie må reguleres særskilt.
- Les mer om: Fremleie næringslokaler
Overdragelse
Leietaker kan få behov for å komme seg ut av leieavtalen før leieforholdet utløper. Da må mulighetene for overdragelse vurderes.
- Les mer om: Overdragelse av leiekontrakter
Mislighold og sikkerhet for leietakers forpliktelser
Avtaler skrives alltid i godt vær. Men det hender svært ofte at utleier og leietaker blir uenige når det får gått noe tid. Derfor må begge parter sørge for å sikre seg mot den andre parts mulige mislighold. Særlig viktig i så måte er sikkerheten for leietakers forpliktelser under leieforholdet. Et leieobjekt bør aldri tillates overtatt før sikkerheten er på plass.
- Les mer om: Sikkerhet for leietakers forpliktelser
Bli kjent med våre advokater i dag
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
- Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
- I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
- Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.
Dette lover vi deg
- Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
- Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
- Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
- Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
- Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
- Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
- Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
- Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
- Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.
Vi bistår klienter over hele landet.