Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Næringsleie

Husleieloven åpner for stor grad av avtalefrihet mellom partene i et næringsleieforhold. Det er imidlertid ikke slik at styrkeforholdet mellom utleier og leietaker alltid tilsier at man er likeverdige, selv om man er profesjonelle parter. Inngåelse av leieforhold mellom næringsdrivende kan by på utfordringer for både utleier og leietaker.

Vi står klar til å bistå deg med en vurdering og tilpasning av leieavtalen for ditt leieforhold, reforhandling og avvikling av eksisterende leieavtaler, samt eventuelle tvister som måtte oppstå i løpet av leieforholdet.

Ta kontakt med oss i dag for en samtale!

Dette bør du vite om i forbindelse med næringsleie:

Standard kontraktene for næringsleie

Vi bistår svært ofte i leieforhold hvor en av partene, gjerne utleier, har skrevet en leieavtale selv. Vår erfaring er at disse leieavtalene ofte knappe, og som regel får man ikke med seg alle forhold som er eller kan bli relevante for leieforholdet, noe som ofte skyldes at man ikke ser for seg hva som kan gå galt.

Vi anbefaler bruk av standardkontraktene som er utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norsk Eiendomsmeglerforbund. Disse standardkontraktene er et godt utgangspunkt, men det er normalt nødvendig å foreta tilpasninger til det konkrete leieforholdet.

Leieobjektet – definisjon og leietakers bruk av arealene

Det er viktig med en god beskrivelse av leieobjektet. Vi anbefaler en nøyaktig oppmåling, med beskrivelse av arealene som inngår, herunder fellesarealer og parkering. Leietakers bruk må avklares og samsvare med offentligrettslig regulering.

Tilpasningsarbeider før innflytting

Ofte skal leieobjektet tilpasses ny leietaker før denne flytter inn. Da er det viktig at disse arbeidene er klart definert i leieavtalen, med en beskrivelse av hvem som skal utføre arbeidene, om de skal få effekt få på leien eller andre konsekvenser.

Videre får definisjoner av tilpasningsarbeider en betydning når leietaker skal vurdere om han vil overta leieobjektet eller ikke. Hvordan utleier har oppfylt disse kravene, vil også få betydning for hvordan leieobjektet skal se ut ved tilbakelevering.

Overtakelse

Det er alltid godt anvendt tid å lage en god overtakelsesprotokoll, og sørge for at dokumentasjonen er best mulig med både bilder og tekst. Det kan være svært vanskelig å vurdere byggets tilstand ved tilbakelevering etter endt leieforhold, dersom man ikke vet klart hva som var tilstanden ved overtakelsen. Tilsvarende bør det lages en protokoll ved tilbakelevering av leieobjektet, hvor eventuelle avvik omtales og partene enes om hvorvidt forholdet skal utbedres av leietaker eller ikke.

Leieperioden

Hvor lang leieperioden skal være, må defineres klart. Det må også fremgå tydelig om leieforholdet skal være oppsigelig i leieperioden eller ikke.

Det er ikke uvanlig at leietaker gis en rett til å forlenge leieforholdet med en eller flere perioder. Her kan man både ha en opsjon på forlengelse til samme vilkår, slik at alle forhold inkludert husleien fortsetter som opprinnelig avtalt, og man kan ha reforhandlingsmuligheter – vanligvis til markedsmessig leie. Det er særlig viktig at en slik opsjon gis en klar frist, slik at utleier får mulighet til å områ seg dersom leietaker ikke forlenger, og at eventuelle justeringer av leieavtalen kan varsles i tide.

Regulering av leien

I næringsleieforhold er det viktig for utleier å følge opp med årlige endringer av leien i henhold til konsumprisindeksen. Det vil også forekomme behov for å foreta større endringer som følge av utvikling i markedet, og det er da viktig å ha regulert utleiers rett til å foreta justering til markedspris eller eventuelt gjengs leie.

Felleskostnader

Ettersom det ikke finnes en klar, rettslig definisjon av begrepet «felleskostnader», er det viktig at partene avklarer hvilke kostnader som inngår i felleskostnadene. En klar regulering av hva leietaker skal dekke, og hva må utleier dekke, er derfor svært viktig. I den forbindelse bør fordelingen mellom flere leietaker også fremgå, med angivelse av fordeling for lokaler som eventuelt står ledige over tid.

Fordeling av vedlikeholdsansvar

I forlengelsen av spørsmålet om hva som omfattes av felleskostnadene, kommer spørsmålet om hvor grensen skal gå for plikten til å vedlikeholde leieobjektet. Normalt er utleier ansvarlig for utvendig vedlikehold, samt utskiftning av innretninger som ikke lenger lar seg vedlikeholde, mens leietaker tar innvendig vedlikehold. Vedlikeholdsplikten defineres normalt ut fra hvem leietaker er, og om bygget ellers er leid ut til flere, eller om leietaker leier hele bygget, såkalte «bare house»-avtaler.

Leietakers endringer

I utgangspunktet har ikke leietaker rett til å foreta forandring av leieobjektet uten utleiers skriftlige samtykke. Utleier står fritt til å bestemme om endringene skal utføres eller ikke. Dersom leietaker skal utføre endringer, må det avtales klart hva leietaker skal få rett til å gjøre av endringer i leieobjektet, og hva som skal skje med endringene/innretningene etter endt leieforhold.

Fremleie

Av og til oppstår det endringer hos leietaker som medfører et behov for å redusere leiekostnadene. Normalt vil leieforholdet være uoppsigelig, og med mindre utleier er særdeles velvillig, må leietaker forsøke å få leid bort leieobjektet til andre, såkalt fremleie. Retten til fremleie må reguleres særskilt.

Overdragelse

Leietaker kan få behov for å komme seg ut av leieavtalen før leieforholdet utløper. Da må mulighetene for overdragelse vurderes.

Mislighold og sikkerhet for leietakers forpliktelser

Avtaler skrives alltid i godt vær. Men det hender svært ofte at utleier og leietaker blir uenige når det får gått noe tid. Derfor må begge parter sørge for å sikre seg mot den andre parts mulige mislighold. Særlig viktig i så måte er sikkerheten for leietakers forpliktelser under leieforholdet. Et leieobjekt bør aldri tillates overtatt før sikkerheten er på plass.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.