Næringsleie

Vi bistår svært ofte i leieforhold hvor en av partene, gjerne utleier, har skrevet en leieavtale selv. Vår erfaring er at disse leieavtalene ofte knappe, og som regel får man ikke med seg alle forhold som er eller kan bli relevante for leieforholdet, noe som ofte skyldes at man ikke ser for seg hva som kan gå galt.

Vi anbefaler bruk av standardkontraktene som er utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norsk Eiendomsmeglerforbund. Disse standardkontraktene er et godt utgangspunkt, men det er normalt nødvendig å foreta tilpasninger til det konkrete leieforholdet.

• Les mer om standard leieavtale for næringsleie.

Det er viktig med en god beskrivelse av leieobjektet. Vi anbefaler en nøyaktig oppmåling, med beskrivelse av arealene som inngår, herunder fellesarealer og parkering. Leietakers bruk må avklares og samsvare med offentligrettslig regulering.

Ofte skal leieobjektet tilpasses ny leietaker før denne flytter inn. Da er det viktig at disse arbeidene er klart definert i leieavtalen, med en beskrivelse av hvem som skal utføre arbeidene, om de skal få effekt få på leien eller andre konsekvenser.

Videre får definisjoner av tilpasningsarbeider en betydning når leietaker skal vurdere om han vil overta leieobjektet eller ikke. Hvordan utleier har oppfylt disse kravene, vil også få betydning for hvordan leieobjektet skal se ut ved tilbakelevering.

• Les mer om tilpasning av leieobjektet.

Det er alltid godt anvendt tid å lage en god overtakelsesprotokoll, og sørge for at dokumentasjonen er best mulig med både bilder og tekst. Det kan være svært vanskelig å vurdere byggets tilstand ved tilbakelevering etter endt leieforhold, dersom man ikke vet klart hva som var tilstanden ved overtakelsen. Tilsvarende bør det lages en protokoll ved tilbakelevering av leieobjektet, hvor eventuelle avvik omtales og partene enes om hvorvidt forholdet skal utbedres av leietaker eller ikke.

Hvor lang leieperioden skal være, må defineres klart. Det må også fremgå tydelig om leieforholdet skal være oppsigelig i leieperioden eller ikke.

Det er ikke uvanlig at leietaker gis en rett til å forlenge leieforholdet med en eller flere perioder. Her kan man både ha en opsjon på forlengelse til samme vilkår, slik at alle forhold inkludert husleien fortsetter som opprinnelig avtalt, og man kan ha reforhandlingsmuligheter – vanligvis til markedsmessig leie. Det er særlig viktig at en slik opsjon gis en klar frist, slik at utleier får mulighet til å områ seg dersom leietaker ikke forlenger, og at eventuelle justeringer av leieavtalen kan varsles i tide.

I næringsleieforhold er det viktig for utleier å følge opp med årlige endringer av leien i henhold til konsumprisindeksen. Det vil også forekomme behov for å foreta større endringer som følge av utvikling i markedet, og det er da viktig å ha regulert utleiers rett til å foreta justering til markedspris eller eventuelt gjengs leie.

• Les mer om regulering av leien her.

Ettersom det ikke finnes en klar, rettslig definisjon av begrepet «felleskostnader», er det viktig at partene avklarer hvilke kostnader som inngår i felleskostnadene. En klar regulering av hva leietaker skal dekke, og hva må utleier dekke, er derfor svært viktig. I den forbindelse bør fordelingen mellom flere leietaker også fremgå, med angivelse av fordeling for lokaler som eventuelt står ledige over tid.

• Les mer om felleskostnader her.

I forlengelsen av spørsmålet om hva som omfattes av felleskostnadene, kommer spørsmålet om hvor grensen skal gå for plikten til å vedlikeholde leieobjektet. Normalt er utleier ansvarlig for utvendig vedlikehold, samt utskiftning av innretninger som ikke lenger lar seg vedlikeholde, mens leietaker tar innvendig vedlikehold. Vedlikeholdsplikten defineres normalt ut fra hvem leietaker er, og om bygget ellers er leid ut til flere, eller om leietaker leier hele bygget, såkalte «bare house»-avtaler.

• Les mer om fordeling av vedlikeholdsansvar.

I utgangspunktet har ikke leietaker rett til å foreta forandring av leieobjektet uten utleiers skriftlige samtykke. Utleier står fritt til å bestemme om endringene skal utføres eller ikke. Dersom leietaker skal utføre endringer, må det avtales klart hva leietaker skal få rett til å gjøre av endringer i leieobjektet, og hva som skal skje med endringene/innretningene etter endt leieforhold.

• Les mer om endringer av leieobjektet her.

Av og til oppstår det endringer hos leietaker som medfører et behov for å redusere leiekostnadene. Normalt vil leieforholdet være uoppsigelig, og med mindre utleier er særdeles velvillig, må leietaker forsøke å få leid bort leieobjektet til andre, såkalt fremleie. Retten til fremleie må reguleres særskilt.

Leietaker kan få behov for å komme seg ut av leieavtalen før leieforholdet utløper. Da må mulighetene for overdragelse vurderes.

Avtaler skrives alltid i godt vær. Men det hender svært ofte at utleier og leietaker blir uenige når det får gått noe tid. Derfor må begge parter sørge for å sikre seg mot den andre parts mulige mislighold. Særlig viktig i så måte er sikkerheten for leietakers forpliktelser under leieforholdet. Et leieobjekt bør aldri tillates overtatt før sikkerheten er på plass.

• Les mer om sikkerhet for leietakers forpliktelser her.

Vi bistår klienter over hele landet.