Husleiebetaling og indeksregulering av husleie

Bakgrunnen for at husleien skal fastsettes til et bestemt beløp, er at husleien ikke skal omfatte deler av utleiers utgifter eller andre usikre og variable beløp. Hensynet til klarhet og til forutberegnelighet tilsier at det er et bestemt kronebeløp som skal betales, hvilket også gjør det lettere for leietakere å sammenlikne ulike leietilbud. Dette innebærer at det ikke er adgang til å avtale at leieren skal betale andre beløp enn løpende husleie, f.eks. gebyr til megler som formidler kontrakten, eller fakturagebyr for utsendelse av regning på husleien. En bestemmelse i leieavtalen om at leietaker i tillegg til et månedlig beløp også skal betale en forholdsmessig andel av eiendomsskatt og kommunale avgifter etter regning, innebærer således at leietakeren ikke vil være bundet av denne delen av avtalen.

Det er likevel gjort unntak i husleieloven for å avtale at utgifter til elektrisitet, brensel, vann og avløp kan fordeles forholdsmessig på leietakerne basert på faktiske utgifter.

Bestemmelsen kan fravikes ved leie av lokaler og den er derfor ikke til hinder for å avtale f.eks. en omsetningsbasert husleie ved utleie av butikklokaler og at deler av utleiers driftsutgifter, som f.eks. utgifter til senterledelse og felles reklametiltak, skal betales av leietakerne etter regning.

Den avtalte husleien utgjør en del av avtalen mellom partene og den er bindene for både utleier og leietaker. Dersom husleien skal kunne endres i leieperioden, krever det hjemmel i husleieavtalen eller husleieloven. Husleieloven oppstiller i denne forbindelse en praktisk viktig bestemmelse som gir hver av partene rett til å kreve en regulering av husleien basert på konsumprisindeksen.

Konsumprisindeksen er ingen lovbestemt størrelse slik som grunnbeløpet i folketrygden, men brukes som navn på den prisindeks Statistisk Sentralbyrå lager månedlig, og som baserer seg på prisutviklingen på et utvalg forbruksvarer- og tjenester. Retten til å kreve indeksregulering av husleien gjelder både tidsbestemte og tidsubestemte husleieavtaler.

Utleier og leietaker har rett til å kreve regulering av husleien årlig, hvilket må forstås slik at indeksreguleringen tidligst kan tre i kraft ett år etter at leieforholdet ble etablert eller forrige leiefastsetting ble satt i verk. I praksis er det utleier som påberoper seg indeksreguleringsretten ettersom konsumprisindeksen hovedsakelig har gått opp de siste 60-70 årene.

For at det skal skje en indeksregulering må det fremsettes krav om dette; det skjer med andre ord ingen automatisk indeksregulering. Utleieren kan således ikke bare forhøye husleien når ett år er gått, men må uttrykkelig varsle leieren om at han ønsker å benytte seg av denne retten. Det oppstilles ingen krav til varselet utover at det må være skriftlig og med minst én måneds frist før det kreves regulering. Dette innebærer at dersom husleieavtalen ble inngått 1. februar 2014, må utleier varsle før 1. januar 2015 dersom han vil ha husleiebeløpet regulert fra og med 1. februar 2015.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

• Les mer om: Urimelig husleiebetaling og tilpasning til gjengs leie

Vi bistår klienter over hele landet.