EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Reklamasjoner i husleieforhold

Det er viktig å være klar over at det gjelder reklamasjonsfrister i husleieforhold. Det må i denne forbindelse sondres mellom mangler ved leieobjektet og forsinket levering av leieobjektet.

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

3. september 2015

Mangler ved leieobjektet

Dersom leietaker oppdager forhold ved boligen som vedkommende anser som mangler i henhold til partenes husleieavtale og/eller husleielovens ufravikelige bestemmelser, taper leietaker sin rett til å gjøre mangelen gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleier om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leietaker oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet.

Hva som er å anse som «rimelig tid» må vurderes konkret i det enkelte tilfellet.

Reklamasjonsfristen løper fra leieren oppdaget mangelen. For det tilfellet at leietaker burde ha oppdaget forholdet på et tidligere tidspunkt, løper reklamasjonsfristen fra dette tidspunkt.

Reklamasjonen kan fremsettes muntlig eller skriftlig. Av bevishensyn er imidlertid skriftlighet å anbefale. Dersom reklamasjonen sendes pr. post, plikter leietaker å sørge for at reklamasjonen er forsvarlig avsendt.

Reklamasjonen må angi konkret hva leietaker anser at mangelen består i.

En generell klage på leieobjektets tilstand e.l., er ikke tilstrekkelig. Det er tilstrekkelig at reklamasjonen angir hvilket forhold leietaker anser som en mangel ved leieobjektet – det er ikke nødvendig å ta stilling til hvilke krav vedkommende vil gjøre gjeldende på grunn av mangelen i den fristavbrytende reklamasjonen.

Ovennevnte reklamasjonsfrist vil ikke komme til anvendelse dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Dette innebærer at dersom utleier bevisst eller grovt uaktsomt har skjult en mangel, kan han ikke påberope seg at det er reklamert for sent. Det samme gjelder dersom utleier på annen måte har opptrådt uredelig ved avtaleinngåelsen, eksempelvis ved bevisst å ha gitt uriktige opplysninger eller underslått sentrale opplysninger.

Forsinkelse

Dersom leieobjektet ikke stilles til leietakers disposisjon til avtalt tid, kan leietaker fastholde avtalen og kreve oppfyllelse dersom dette kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Leietaker taper imidlertid sin rett til å kreve oppfyllelse dersom vedkommende venter urimelig lenge med å fremme kravet.

Reklamasjonsfristen ved forsinkelse er lenger enn reklamasjonsfristen ved mangler ved leieobjektet. Hva som er å anse som «urimelig lenge», må imidlertid vurderes konkret i det enkelte tilfellet.

Konsekvensene av at reklamasjonsfristene oversittes

Dersom reklamasjonsfristene oversittes, vil samtlige misligholdssanksjoner overfor utleier gå tapt. Det er således viktig at man som leietaker sørger for å reklamere over forsinkelser og/eller mangler ved leieobjektet så raskt som mulig.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater