Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Selgers opplysningsplikt ved salg av fast eiendom

Utgangspunktet ved salg av fast eiendom er at selgeren må gi opplysninger som de kjenner til eller må kjenne til og som kjøperen har grunn til å regne med å få, etter avhendingslovens § 3-7.  Kjøper har også en undersøkelsesplikt, men det følger av rettspraksis at selgers opplysningsplikt som hovedregel går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Spørsmålet er hvor streng selgers opplysningsplikt er.

Selgers opplysningsplikt ved salg av fast eiendomSi heller for mye enn for lite

Det følger av sakens natur at det gjerne er negative omstendigheter ved eiendommen kjøper har grunn til å forvente å få. For en selger kan det være fristende å bagatellisere tilstander ved eiendommen, men dette kan virke mot sin hensikt når en plutselig får et mangelskrav på døren. Ved salg av fast eiendom er det bedre å si for mye enn for lite. For kjøperen sin del innebærer dette at det er viktig å sette seg grundig inn i all dokumentasjon en blir forelagt seg og spørre hvis det er noe en ikke forstår. Det er likevel selgers ansvar å sørge for at opplysningene blir gitt på en måte som gjør at kjøperen får de med seg, jf. forarbeidene til avhendingsloven. Dette innebærer at opplysningene må være gitt på en klar og utvetydig måte. I denne sammenheng identifiseres selger med megler, hvilket innebærer at også opplysninger gitt i prospekt må være klare og tydelige.

En interessant dom i forbindelse med selgers opplysningsplikt er LB-2015-132944. Her gjaldt saken manglende opplysning om at husets innredning i kjelleren ikke var godkjent av bygningsmyndighetene. Det var gitt noen opplysninger om dette, men retten fant at disse ikke tilfredsstilte krav til klarhet og tydelighet og retten konkluderte derfor med at det forelå en mangel.

Har kjøper fått det med seg?

I nevnte dom hadde kjøperne vært på privat visning og blitt tilsendt utkast til salgsoppgave, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema og takst fra megler. Kjellerstuen var her inntatt som primærareal i arealberegningen. Det var ingenting i egenerklæringsskjema om at kjeller ikke var godkjent av bygningsmyndighetene. Kjøperne la deretter inn to bud på eiendommen, men disse ble ikke akseptert. Etter siste bud fikk kjøperne en e-post fra megler korrigert prospekt som vedlegg. I dette prospekt var det inntatt opplysning om at selger ikke hadde søkt om godkjenning av kjellerstuen. Kjøperne la deretter inn et nytt bud som selgerne godtok. Megler kontaktet kjøperne for å forvisse seg om at e-posten var mottatt, men opplyste ikke i telefonsamtalen om den nye opplysningen som nå var tatt inn i prospektet.

Kjøperne hadde altså mottatt et prospekt hvor den manglende opplysningen ble korrigert. Lagmannsretten kom likevel til at dette skjedde så sent, i en allerede innledet prosess med inngitte bud, at megler måtte ha en sterk oppfordring til å gjøre kjøperne oppmerksom på at det var kommet inn en ny opplysning.

Streng opplysningsplikt

Dette viser at det settes strenge krav til selgers opplysningsplikt. Det er selger som har ansvar for at vesentlige opplysninger blir gitt til kjøper og at disse blir gitt på en slik måte at kjøperen får de med seg. I tråd med dette gir lagmannsretten anvisning på at det ikke er tilstrekkelig at vesentlige opplysninger formidles på visning. For å sikre at kjøper forstår de opplysninger som blir formidlet bør opplysningene derfor alltid bli nedfelt skriftlig.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.