Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Nabotvister - Alt du bør vite

Plages du av støy fra naboen? Friheten til hva man kan gjøre på egen eiendom er i dag begrenset av det hensynet man må ta til naboene. Naboene må riktignok finne seg i en del, men tålegrensen er passert når naboen blir påført en skade eller ulempe som er unødvendig eller urimelig.

Få svar på dine spørsmål angående nabotvister

Utgangspunktet i norsk rett er at en grunneier fritt kan utnytte sin eiendom innenfor de materielle grensene som er nedfelt i lov eller i bestemmelser gitt i medhold av lov. Dette er et utslag av eierrådigheten og det såkalte legalitetsprinsippet. Selv om du eier din egen eiendom er det dermed ikke slik at du kan gjøre hva du vil. Dette innebærer at eierrådigheten ikke er absolutt – grunneiers utnyttelsesmuligheter er begrenset av de skranker som f.eks. naboloven eller plan- og bygningsloven oppstiller. I denne er artikkelen er det naboloven vi skal se nærmere på.

Hvem er «nabo» i nabolovens forstand?

Hvem som anses å være en nabo etter loven beror på en vurdering av om eiendommen faktisk blir påvirket av den virksomheten som leder til skade eller ulempe. Støy og lukt fra en virksomhet på en eiendom kan være forhold som strekker seg lenger enn til den andre siden av tomtegrensen. Dersom en eiendom faktisk blir påvirket av støyen og lukten, regnes forholdet for å falle innenfor granneloven. Eksempelvis kan dette være støy fra en flyplass eller vond lukt fra et grisehus.

Hva er tålegrensen mellom naboer?

Naboloven §§ 2 – 5 oppstiller begrensinger for hva man faktisk kan foreta seg på egen eiendom av hensyn til naboen.

Den sentrale bestemmelsen om tålegrensen finnes i naboloven § 2. Bestemmelsen lyder slik:
«Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom».

Bestemmelsen legger opp til en helhetsvurdering av hvor naboens tålegrense skal gå i det konkrete tilfellet. Et tiltak som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe, overstiger det naboen må tåle og finne seg i. De to vilkårene i naboloven § 2, urimelig og uturvande, er to alternative og selvstendige vilkår. Brudd på én av disse kan medføre erstatningsansvar etter naboloven § 9, og i visse tilfeller medføre at naboen kan kreve å stanse eller redusere virksomheten på eiendommen, jf. naboloven § 10.

Men hva skal til for at noe er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboeiendommen? Dette skal vi se nærmere på i det følgende.

Krav om skade eller ulempe

Med ordet «skade» siktes det til materielle skader på eiendommen som skyldes forhold på naboeiendommen – f.eks. sprekker i grunnmuren som følge av sprengning på naboeiendommen. Det kan også være skader på person, eksempelvis sykdom som følge av røyk og lukt.

Ordet ulempe sikter til negative, ubehagelige og ønskede forhold som støy, røyk, lukt eller fravær av estetikk.
Det er også viktig å poengtere at det er et krav om årsakssammenheng mellom virksomheten på naboeiendommen og den skaden eller ulempen denne medfører. Selv om noen bedriver en virksomhet som medfører røyk, lukt, støy og lignende, anses ikke dette som en skade eller ulempe for en annen eiendom dersom dette faktisk ikke påvirker eiendommen.

Les også: 

Unødvendig skade eller ulempe

Hvis en virksomhet på naboeiendommen er unødvendig, vil den også være urimelig. Dersom naboen setter i gang virksomheter som har til hensikt å plage naboen, er dette klart unødvendig. Samtidig kan også ulemper som stammer fra ellers nyttige tiltak være unødvendige dersom de kunne vært unngått ut fra en vurdering av hva som er teknisk og økonomisk mulig. Tiltakshaver er imidlertid ikke forpliktet til ethvert ulempereduserende tiltak, og spørsmålet er hva man rimeligvis kan forlange av tiltakshaver. Dersom det ved bygging av en vei hadde vært teknisk og økonomisk mulig å bygge en støyreduserende skjerm mens arbeidene pågikk, vil støyulempene etter omstendighetene kunne anses som unødvendige dersom det ikke ble bygget en slik støyskjerm, jf. naboloven § 2 første og annet ledd.

Urimelig skade eller ulempe

I vurderingen av om en skade eller en ulempe er urimelig, skal det tas utgangspunkt i en objektiv vurdering av om ulempene var forventbare for naboen da vedkommende etablerte seg på stedet. Videre er det av betydning om skaden eller ulempen går utenfor det som er sedvanlig for det aktuelle området, jf. naboloven § 2 tredje ledd. Det er følgelig andre forhold som er sedvanlig i et industriområde enn i et boligområde.

Saker som ofte skaper problemer er ulemper som inntrer flere år etter at man har flyttet til et område. Spørsmålet er om det kunne forventes at man ville bli utsatt for slike ulemper hvis man etablerte seg på stedet eller om ulempegenererende virksomhet ville bli utført på det spesifikke området i fremtiden.

Høyesterett har flere ganger måttet ta stilling til krav om erstatning for støy fra flyplasser. I f.eks. Gardermoendommen ble det trukket opp et skille mellom naboer som etablerte seg på stedet før Stortinget besluttet å legge hovedflyplassen til Gardermoen, og naboer som etablerte seg etter at vedtaket var fattet. Høyesterett konkluderte med at ulempene ikke var forventbare før Stortinget fattet vedtak om å legge hovedflyplassen dit den 8. oktober 1992. Datoen ble skjæringstidspunktet for forventelighetsvurderingen. Naboer som hadde etablert seg på stedet før dette skjæringstidspunktet, ble tilkjent erstatning ettersom ulempene ikke var forventbare for dem. Dermed vil heller ikke en ulempe som var forventelig da naboen etablerte seg på stedet kunne karakteriseres som urimelig. Hvorvidt ulempene var forventelig omtales gjerne som spørsmålet om tidsprioritet.

Dersom en skade eller ulempe er forventelig eller sedvanlig, kan denne likevel anses som urimelig etter naboloven § 2 fjerde ledd. Bestemmelsen er en «sikkerhetsventil» for de tilfeller der en begrenset krets av personer blir særlig hardt rammet av skaden eller ulempen.

Våre advokater er eksperter på naborett

  • Har du for eksempel problemer med mye støy fra naboen?
  • Opplever du sjenerende lukter?
  • Trær som kaster skygge og kanskje slipper mye løv på din eiendom?
  • Uenigheter om hekker og gjerder?
  • Bygging på naboens tomt utover den lovlige utnyttelsesgraden?
  • Eller planlegger naboen tiltak som er til stor ulempe for eiendommen din?

Våre advokater er eksperter på naborett, og kan hjelpe deg med de spørsmål du måtte ha.

«Vi opplevde tett og god oppfølging med god faglig veiledning knyttet til vår eiendomstvist. Codex leverte proffe prosessskriv med faglig tyngde og vår sak ble godt ivaretatt i rettsmøtet. De jobber grundig og er godt forberedt.»

T. Kvernes.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.