Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Nabotvister - Alt du bør vite

Plages du av støy fra naboen? Hva man har frihet til å gjøre på egen eiendom er i dag begrenset av det hensynet man må ta til naboene. Naboene må riktignok finne seg i en del, men tålegrensen er passert når naboen blir påført en skade eller ulempe som er unødvendig eller urimelig.

Dette bør du vite om nabotvister:

Hvilke rettigheter har du som grunneier?

Utgangspunktet i norsk rett er at en grunneier fritt kan utnytte sin eiendom innenfor de materielle grensene som er nedfelt i lov eller i bestemmelser gitt i medhold av lov. Dette er et utslag av eierrådigheten og det såkalte legalitetsprinsippet.

Selv om du eier din egen eiendom er det dermed ikke slik at du kan gjøre hva du vil. Dette innebærer at eierrådigheten ikke er absolutt – grunneiers utnyttelsesmuligheter er begrenset av de skranker som f.eks. naboloven eller plan- og bygningsloven oppstiller. Nedover i artikkelen skal vi derfor se nærmere på naboloven.

Hvem er «nabo» ifølge naboloven?

Definisjon: En «nabo» eller «naboeiendom» er ifølge naboloven eiendom som blir påvirket av den virksomhet som leder til skade eller ulempe.

Det betyr at en nabo dermed ikke kun er eiendommer som fysisk grenser opp mot hverandre.

Støy og lukt fra en virksomhet på en eiendom kan være forhold som strekker seg lengre til den ene enn den andre siden av tomtegrensen. Dersom en eiendom blir påvirket av støyen og lukten, regnes forholdet for å falle innenfor granneloven (naboloven). Eksempel på dette kan være støy fra en flyplass eller vond lukt fra et grisehus.

Hva er tålegrensen mellom naboer?

Naboloven §§ 2 – 5 setter begrensinger for hva man faktisk kan foreta seg på egen eiendom av hensyn til naboen. Den sentrale bestemmelsen om tålegrensen finnes i naboloven § 2.

Bestemmelsen lyder slik: Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom».

Bestemmelsen legger opp til en helhetsvurdering av hvor naboens tålegrense skal gå i det konkrete tilfellet. Et tiltak som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe, overstiger det naboen må tåle og finne seg i.

I naboloven § 2 er det oppført to vilkår, urimelig og uturvande (unødvendig). Disse alternativene er selvstendige vilkår, hvilket betyr at et brudd på én av dem kan medføre erstatningsansvar etter naboloven § 9. I enkelte tilfeller kan også naboen kreve at virksomheten opphører eller reduseres etter naboloven § 10.

Hvor mye nabostøy skal du tåle?

Hva skal du som nabo måtte tåle og hvilke rettigheter har du dersom grensen overskrides? Ved støy må denne medføre en ulempe for deg som nabo, men også at ulempen enten er unødvendig eller urimelig som beskrevet over om tålegrensen.

Disse reglene er dog skjønnsmessige. Det er først når støyen oppstår på søndager eller andre helligdager at loven er mer konkret. Da gjelder den såkalte lov om helligdagsfred.

I helligdagsfredsloven § 3 heter det at «På helligdag fra kl. 00 til kl. 24 samt påske-, pinse- og julaften etter kl. 16 skal det være helligdagsfred som ingen noe sted må forstyrre med utilbørlig larm».

Krav om skade eller ulempe

Med ordet «skade» siktes det til materielle skader på eiendommen som skyldes forhold på naboeiendommen. Dette kan eksempelvis være sprekker i grunnmuren som følge av sprengning på naboeiendommen, men det kan også være skader på person, eksempelvis sykdom som følge av røyk og lukt.

Ordet ulempe sikter til negative, ubehagelige og uønskede forhold som støy, røyk, lukt eller fravær av estetikk.

Det er også viktig å poengtere at det er et krav om årsakssammenheng mellom virksomheten på naboeiendommen og den skaden eller ulempen denne medfører. Selv om noen driver en virksomhet som medfører røyk, lukt, støy og liknende, anses ikke dette som en skade eller ulempe for en annen eiendom dersom dette faktisk ikke påvirker eiendommen.

Nabovarsel

Får naboen sender en søknad om byggetillatelse til kommunen er det vanlig at det sendes ut et såkalt nabovarsel til berørte naboer.

Et nabovarsel må blant annet inneholde en beskrivelse av det planlagte tiltaket. Denne beskrivelsen skal være så tydelig at naboene kan vurdere om de selv blir berørt av tiltaket og gi dem mulighet til å ivareta sine interesser.

Varselet skal også fortelle mottaker at vedkommende må komme med eventuelle merknader innen en frist på minst to uker etter at varselet ble sendt. Nødvendig dokumentasjon må også ha blitt gjort tilgjengelig for naboene.

Selv om man i utgangspunktet råder fritt over egen eiendom, går det likevel en grense for hvilke ulemper man må finne seg i.

Eksempel på tiltak som kan overskride denne tålegrensen, kan være et påbygg som reduserer utsikt og solforhold eller som medfører økt innsyn.

Dersom tiltaket medfører stor ulempe for deg som nabo, kan du ha mulighet til å stanse tiltaket for å unngå en uopprettelig skade.

Unødvendig skade eller ulempe

Hvis en virksomhet på naboeiendommen er unødvendig, vil den også være urimelig.

Dersom naboen setter i gang virksomheter som har til hensikt å plage naboen, er dette klart unødvendig. Samtidig kan også ulemper som stammer fra ellers nyttige tiltak være unødvendige dersom de kunne vært unngått ut fra en vurdering av hva som er teknisk og økonomisk mulig.

Tiltakshaver er imidlertid ikke forpliktet til ethvert ulempereduserende tiltak, og spørsmålet er hva man rimeligvis kan forlange av tiltakshaver.

Dersom det ved bygging av en vei hadde vært teknisk og økonomisk mulig å bygge en støyreduserende skjerm mens arbeidene pågikk, vil støyulempene etter omstendighetene kunne anses som unødvendige dersom det ikke ble bygget en slik støyskjerm, jf. naboloven § 2 første og annet ledd.

Urimelig skade eller ulempe

I vurderingen av om en skade eller en ulempe er urimelig, skal det tas utgangspunkt i en objektiv vurdering av om ulempene var forventbare for naboen da vedkommende etablerte seg på stedet.

Videre har det betydning om skaden eller ulempen går utenfor det som er sedvanlig for det aktuelle området, jf. naboloven § 2 tredje ledd. Det er nødvendigvis andre forhold som er sedvanlig i et industriområde enn i et boligområde.

Saker som ofte skaper problemer er ulemper som inntrer flere år etter at man har flyttet til et område. Spørsmålet er om det kunne forventes at man ville bli utsatt for slike ulemper hvis man etablerte seg på stedet eller om ulempegenererende virksomhet ville bli utført på det spesifikke området i fremtiden.

Eksempel fra Høyesterett
Høyesterett har flere ganger måttet ta stilling til krav om erstatning for støy fra flyplasser. I for eksempel Gardermoendommen ble det trukket opp et skille mellom naboer som etablerte seg på stedet før Stortinget besluttet å legge hovedflyplassen til Gardermoen, og naboer som etablerte seg etter at vedtaket var fattet.
Høyesterett konkluderte med at ulempene ikke var forventbare før Stortinget fattet vedtak om å legge hovedflyplassen dit den 8. oktober 1992. Datoen ble skjæringstidspunktet for forventelighetsvurderingen. Naboer som hadde etablert seg på stedet før dette skjæringstidspunktet, ble tilkjent erstatning ettersom ulempene ikke var forventbare for dem. Dermed vil heller ikke en ulempe som var forventelig da naboen etablerte seg på stedet kunne karakteriseres som urimelig. Hvorvidt ulempene var forventelig omtales gjerne som spørsmålet om tidsprioritet.

Dersom en skade eller ulempe er forventelig eller sedvanlig, kan denne likevel anses som urimelig etter naboloven § 2 fjerde ledd. Bestemmelsen er en «sikkerhetsventil» for de tilfellene der en begrenset krets av personer blir særlig hardt rammet av skaden eller ulempen.

Advokat nabokonflikt: Hvordan kan vi hjelpe deg?

Våre advokater er eksperter på naborett, og kan hjelpe deg med de spørsmålene du måtte ha.

Eksempler på områder vi kan hjelpe deg med:

  • Har du for eksempel problemer med mye støy fra naboen?
  • Opplever du sjenerende lukter?
  • Trær som kaster skygge og kanskje slipper mye løv på din eiendom?
  • Uenigheter om hekker og gjerder?
  • Bygging på naboens tomt utover den lovlige utnyttelsesgraden?
  • Planlegger naboen tiltak som er til stor ulempe for eiendommen din?

«Vi opplevde tett og god oppfølging med god faglig veiledning knyttet til vår eiendomstvist. Codex leverte proffe prosessskriv med faglig tyngde og vår sak ble godt ivaretatt i rettsmøtet. De jobber grundig og er godt forberedt.» – T. Kvernes.

PS! Hva utgjør egentlig en god boligadvokat? Les vår artikkel som forklarer hvilke egenskaper en god advokat bør besitte.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.