Kjøpers heving ved mangel - Avhendingsloven § 4-13

En hund ser ut et vindu. Foto

Ved avtalebrudd etter kjøp av en eiendom har kjøper en rekke såkalte misligholdsbeføyelser som kan gjøres gjeldende overfor selger. Dersom det foreligger en mangel ved eiendommen, er heving etter avhendingsloven § 4-13 én av disse misligholdsbeføyelsene. På samme måte som prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 og tilbakeholdsretten etter § 4-15, er heving en gjensidighetsbeføyelse. Når kjøpet heves, faller partenes plikt til å oppfylle avtalen bort. Kjøper kan i tillegg krev erstatning etter § 4-14.

02/12/2022

Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?

→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022

Vilkår for heving

Hevingsbestemmelsen regulerer de tilfeller hvor en kjøper kan heve avtalen, dersom mangelen innebærer et «vesentlig avtalebrudd». Det må dermed først konstateres at det foreligger én eller flere mangler ved eiendommen.

Vesentlighetsvurderingen

Vurderingen av om avtalebruddet er vesentlig, skal foretas på bakgrunn av avtalen mellom partene og det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse. Juridisk teori fremhever at avviket fra riktig oppfyllelse ikke kan være ubetydelig. Foreligger det flere mangelsforhold, kumuleres disse sammen.

Høyesterett har slått fast at det skal foretas en helhetsvurdering hvor det overordnede spørsmålet er om kjøper har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Vurderingen er videre sammensatt, hvor det skal vektlegges både subjektive og objektive momenter. Momenter som også er relevante i vurderingen av avhendingsloven § 3-9 annet punktum om vesentlig avvik, er også av betydning ved denne hevingsvurderingen.

Momenter som hyppig vektlegges i rettspraksis, er selgers skyld og den tiden som er gått fra kjøpet til krav om heving fremsettes. Tidsmomentet kan dermed tale for eller i mot heving. Videre kan det ha betydning hvorvidt selger har misligholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7. Jo grovere skyld selger har utvist, desto lettere vil vesentlighetskriteriet være oppfylt.

Andre momenter er hvorvidt forholdet kan utbedres overhodet, og i så tilfelle om utbedringen medfører at kjøper kan bebo boligen eller ikke under utbedringsperioden. At kjøper pålegges ytterligere koordinering og merarbeid ved utbedring, kan også vektlegges. Det samme gjelder dersom forholdet kan avhjelpes ved hjelp av andre alternative løsninger. For det tilfellet at kjøper avviser et rettingstilbud fra selger, tapes retten til å heve. Det kan også tenkes tilfeller der selger tilbyr seg å rette noen av flere forhold, hvilket igjen vil ha betydning for vesentlighetsvurderingen.

Videre vil mangler som knytter seg til egenskaper som er særlig fremhevet ved salg kunne vektlegges mer enn andre mangler. Hvis kjøper har tilkjennegitt en bestemt bruk av eiendommen eller dens egenskaper, vil også mangler gjeldende denne bruken få større betydning

Alvorlige feil og mangler ved eiendommen trenger nødvendigvis ikke å føre til heving, dette gjelder særlig der andre misligholdsbeføyelser kan være aktuelle og gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet. Ettersom heving normalt er inngripende overfor selger, og kjøpers krav i mange tilfeller kan avhjelpes gjennom for eksempel prisavslag, har kjøper ofte ikke lenger rimelig grunn til å si seg løst fra avtalen.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i avhendingsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Bli kjent med våre advokater i dag

Therese

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater