Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Avhendingsloven § 4-13: Kjøpers heving ved mangel

Ved avtalebrudd etter kjøp av en eiendom har kjøper en rekke såkalte misligholdsbeføyelser som kan gjøres gjeldende overfor selger. Dersom det foreligger en mangel ved eiendommen, er heving etter avhendingsloven § 4-13 én av disse misligholdsbeføyelsene.

Avhendingsloven - Kjøpers heving ved mangelPå samme måte som prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 og tilbakeholdsretten etter § 4-15, er heving en gjensidighetsbeføyelse. Når kjøpet heves, faller partenes plikt til å oppfylle avtalen bort. Kjøper kan i tillegg krev erstatning etter § 4-14.

Vilkår for heving

Hevingsbestemmelsen regulerer de tilfeller hvor en kjøper kan heve avtalen, dersom mangelen innebærer et «vesentlig avtalebrudd». Det må dermed først konstateres at det foreligger én eller flere mangler ved eiendommen.

Vesentlighetsvurderingen

Vurderingen av om avtalebruddet er vesentlig, skal foretas på bakgrunn av avtalen mellom partene og det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse. Juridisk teori fremhever at avviket fra riktig oppfyllelse ikke kan være ubetydelig. Foreligger det flere mangelsforhold, kumuleres disse sammen.

Høyesterett har slått fast at det skal foretas en helhetsvurdering hvor det overordnede spørsmålet er om kjøper har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Vurderingen er videre sammensatt, hvor det skal vektlegges både subjektive og objektive momenter. Momenter som også er relevante i vurderingen av avhendingsloven § 3-9 annet punktum om vesentlig avvik, er også av betydning ved denne hevingsvurderingen.

Momenter som hyppig vektlegges i rettspraksis, er selgers skyld og den tiden som er gått fra kjøpet til krav om heving fremsettes. Tidsmomentet kan dermed tale for eller i mot heving. Videre kan det ha betydning hvorvidt selger har misligholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7. Jo grovere skyld selger har utvist, desto lettere vil vesentlighetskriteriet være oppfylt.

Andre momenter er hvorvidt forholdet kan utbedres overhodet, og i så tilfelle om utbedringen medfører at kjøper kan bebo boligen eller ikke under utbedringsperioden. At kjøper pålegges ytterligere koordinering og merarbeid ved utbedring, kan også vektlegges. Det samme gjelder dersom forholdet kan avhjelpes ved hjelp av andre alternative løsninger. For det tilfellet at kjøper avviser et rettingstilbud fra selger, tapes retten til å heve. Det kan også tenkes tilfeller der selger tilbyr seg å rette noen av flere forhold, hvilket igjen vil ha betydning for vesentlighetsvurderingen.

Alvorlige feil og mangler ved eiendommen trenger nødvendigvis ikke å føre til heving, dette gjelder særlig der andre misligholdsbeføyelser kan være aktuelle og gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet. Ettersom heving normalt er inngripende overfor selger, og kjøpers krav i mange tilfeller kan avhjelpes gjennom for eksempel prisavslag, har kjøper ofte ikke lenger rimelig grunn til å si seg løst fra avtalen.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i avhendingsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.