Bustadoppføringsloven: Virkeområde
Det følger av bustadoppføringsloven § 1 at loven gjelder ved oppføring av «eigarbustad». Begrepet inkluderer boliger i eneeie, eller sameie og eierseksjoner, samt også borettslagsboliger. Utleieboliger er ikke inkludert.
Type bolig kan dermed være eneboliger, tomannsboliger, rekkehus, kjedehus eller boligblokk. Fritidseiendommer er likestilt med helårsboliger. Det er dermed formålet med bygningen, og ikke bygningstypen, som avgrenser lovens virkeområde.
Ring
22 93 38 50Ombygging
Utgangspunktet er videre at loven kun gjelder bygging av nye boliger. Det vil si at oppussing og ombygging ikke er omfattet av loven, disse avtaleforholdene reguleres av håndverkertjenesteloven.
Unntak gjelder likevel i de tilfeller hvor «full ombygging» likestilles med nyoppføring. Forarbeidene til loven omtaler dette som de tilfeller der det er en så omfattende ombygging som foretas, at «forbrukaren med rette kan vente at bustaden er som ny». Det er imidlertid først når ombyggings- og tilbyggsarbeidet er så dominerende i forhold til det eksisterende bygget, at bustadoppføringsloven kommer til anvendelse.
Kontraktstyper
Loven gjelder i utgangspunktet de ordinære entrepriseavtalene. Forbrukeren disponerer tomten uavhengig av entreprenøren, og avtalen gjelder oppføringen av selve boligen samt arbeider med direkte tilknytning til oppføringen. Både såkalt generalentreprise og delentreprise er omfattet av loven. Det er imidlertid uten rettslig betydning hva slags type entrepriseform som er benyttet.
Arbeid som utføres direkte som ledd i oppføringen av boligen, men som ikke har direkte tilknytning til boligen, for eksempel opparbeidelse av tomten eller bygging av en selvstendig garasje, faller innenfor lovens virkeområde. Ved vurderingen av om arbeidene utføres direkte som ledd i oppføringen av boligen, legges det vekt på tidsfaktoren, og da særlig ferdigstillelsestidspunktet, samt hvorvidt arbeidet har en nær tilknytning til oppføringen av selve boligen.
Sammensatte avtaler, det vil si avtaler der kontraktsforpliktelsen består av både tomt og entreprenørytelse, reguleres også av loven. Praktiske eksempler er feltutbygging av eneboliger og fritidsboliger. Hvorvidt det foreligger en sammensatt avtale, vurderes ut fra om det er to elementer som er knyttet sammen på en slik måte at det éne elementet er en betingelse for det andre, for eksempel at byggingen av boligen betinger overdragelse av tomten.
Vilkår for at bustadoppføringsloven skal gjelde for hele kontrakten
Grunnvilkåret for at loven kan anvendes på sammensatte avtaler, er at arbeidene på boligen ikke er fullført på avtaletidspunktet. Vilkåret skal tolkes strenget, og det skal lite til før bustadoppføringsloven kommer til anvendelse. Dersom det gjenstår håndverkerarbeider, anses ikke arbeidet som ferdig fullført. Det er presisert i loven at det er entreprenøren som må være ansvarlig for de arbeidene som ikke er utført. Et tilleggsvilkår er kravet til omfanget av entreprenørytelsen. De byggearbeidene som entreprenøren påtar seg, må være så omfattende at det fremstår som berettiget å si at han har levert en ferdig bolig. Forarbeidene til loven legger opp til en grensedragning der entreprenøren «må levere ein bygning som det reint faktisk vil vere mogeleg å nytte som bustad».
Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i bustadoppføringsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.
- Les mer om Bustadoppføringsloven: Avbestilling
- Les mer om Oppføring av bolig etter bustadoppføringsloven
Vi bistår klienter over hele landet.
