Utmåling av prisavslag og erstatning når kjøper har fått opplyst uriktige felleskostnader

Det er ikke tvilsomt at selgers opplysning om at felleskostnadene utgjør et lavere beløp enn det som er reelt, vil representere en mangel ved eiendommen. Det er ikke mulig for selger å rette en slik mangel, ettersom de reelle felleskostnadene upåvirket vil løpe videre. Dermed vil kjøper få en større utgift knyttet til eiendommen enn det han eller hun ble forespeilet i forbindelse med kjøpet av eiendommen.

Prisavslaget må beregnes forholdsmessig slik at kjøper får kompensert den verdireduksjonen ved eiendommen som mangelen representerer. Dette innebærer at prisavslaget skal reduseres med samme prosent som eiendommens markedsverdi reduseres på grunn av mangelen.

Imidlertid kan man ikke uten videre legge til grunn at eiendommens markedsverdi skal reduseres med et beløp tilsvarende forskjellen mellom de reelle felleskostnadene og de opplyste felleskostnadene i en periode på for eksempel 20 år. Dette skyldes at felleskostnadene må antas å forandre seg, herunder at de blir lavere, over et så langt tidsrom.

Felleskostnadene vil i all hovedsak være knyttet opp mot et lån som borettslaget eller eierseksjonssameiet har tatt opp. Etter hvert som dette lånet nedbetales, vil felleskostnadene også bli lavere. Det vil normalt heller ikke være mulig å fastsette på forhånd nøyaktig hvor lenge kjøper vil bli boende i eiendommen. I tillegg kommer det inn som et moment at jo mer boligprisene stiger i fremtiden, dess mindre betydning vil det feilaktige opplyste felleskostnadsbeløpet få for kjøper.

I den rettspraksisen som foreligger på området, foretar domstolene en konkret og samlet helhetsvurdering av prisavslags- og erstatningskravet der det tas hensyn til den usikkerheten som ligger i at størrelsen på merutgiftene kan variere i fremtiden. Hver sak er med andre ord unik, og det er således ikke mulig å gi et fasitsvar på hvilket prisavslags- og erstatningskrav kjøper vil ha mot selger dersom det er oppgitt et feilaktig felleskostnadsbeløp.

Ønsker du mer informasjon om eierformer? Vi har flere artikler om emnet. Les også mer om å selge bolig selv og feil og mangler ved en eiendom.

Vi bistår klienter over hele landet.