Viktige prinsippavgjørelser om tomtefeste
En kilde til konflikt mellom tomtefestere og grunneiere har vært tomtefesters mulighet til å fortsette å feste tomten "på samme vilkår som før" (jfr. tomtefestelovens § 33), også etter at den avtalte festetid er over. Innløsningsprisen på tomtene som skal løses inn har også vært et vanskelig tema. Grunneierne hevder at dagens lovgivning må være i strid med tilbakevirkningsforbudet i Grl. § 97, og i alle tilfelle med reglene i § 105 om at det skal betales "fuld Erstatning" ved ekspropriasjon. Den 21. september i år avsa Høyesterett dommene som langt på vei avklarer rettsstillingen.
Både grunneier og fester er enige om at det for fester bør være en adgang til å forlenge festekontrakten, eventuelt kjøpe tomten, etter at den opprinnelige avtaletid er utløpt. Det er imidlertid ofte en generell uenighet vedrørende fastsettelsen av festeavgift og tomtepris i disse sakene.
Festernes syn er at tomtefestelovens §§ 33 og 37 må være avgjørende, slik at fester kan kreve forlenget festekontrakt på "samme vilkår som før". Tomtefester har således en lovfestet rett til å fortsette festeforholdet eller innløse festeretten til en sum som i forhold til dagens penge- og markedsverdi, ofte er noe lav. Denne regel gir i prinsippet fester en rett til evigvarende feste på annen persons grunn, eller innløsning av tomten til en pris som ofte vil være vesentlig gunstigere enn den sum grunneier kunne fått på det åpne marked.
Etter grunneiernes syn medfører § 33 en rettighet for fester som partene på avtaletidspunktet ikke avtalte og kanskje heller ikke ønsket. En lovhjemlet rett til videre feste på gunstige betingelser etter kontraktens utløp vil etter deres syn være i strid med Grl. § 97 om at ingen lov skal kunne gis tilbakevirkende kraft. Grunneierne anfører også at reglene i § 37 om innløsning vil være i strid med prinsippet i Grl. § 105 om "fuld Erstatning" da det i mange tilfeller vil være snakk om å utløse tomtene til en lavere verdi enn markedsverdi.
I rettsaken prosederte grunneierne på at tomtefestelovens § 37 i realiteten er en ekspropriasjonshjemmel selv om dette ikke fremgår utrykkelig av ordlyden. Likevel gis det i denne hjemmelen ikke grunnlag for full erstatning, og anvendelsen av § 37 må således være grunnlovsstridig da det etter grunneiernes syn er motstrid mellom denne og Grl. § 105.
Førstvoterende sa seg enig i at innløsningssummen etter 40 prosentregelen i § 37 i dette tilfellet vil være i strid med Grl. § 105. Høyesterett gikk også langt i å lansere en ny modell for utregning av innløsningsprisen. Saken er ved dette spørsmål hjemvist til behandling hos tingretten.
Hva angår tomtefestelovens § 33 og dennes forhold til Grunnlovens §§ 97 og 105 ble det i den konkrete vurderingen særlig fremhevet at det ved feste av boligtomt (og også for feste av tomt til fritidshus) er tale om å sikre festerens grunnleggende rett til å ha et sted for seg og sin familie å bo, noe som også var den bærende begrunnelsen bak lovendringen. I tilknytning til dette ble det fremhevet at det i store deler av 1900-tallet har blitt vedtatt viktige lover som viser at lovgiveren har funnet det riktig å verne rettigheter av denne karakter.
Disse avgjørelsene har den betydning at festere kan forvente å betale en festeavgift i samsvar med tidligere års avgift også etter at festekontrakten er utløpt. Hva angår innløsningssum på festetomt vil det i første omgang være opp til tingretten å fastsette en målestokk for denne basert på det syn som kom til utrykk i Høyesterett..
Dommen må også sies å være i samsvar med de politiske signaler man den seneste tiden har kunnet registrere.
Codex Advokat Oslo
André Arntzen
advokatfullmektig
e-post: andre.arntzen@codex.no
Aktuelt
Nyhetssaker:
Dommer:
Artikler
23.1.2012 Selge bolig selv - Eiendomsmegler | Boligsalg | Eiendomsadvokater.no - Eiendomsmegler, oppgjør, boligsalg, boligoppgjør, verdivurdering, prisfastsettelse, boligstyling, eierskifteforsikring, basispakken, prospekt
Vi hjelper deg med oppgjøret hvis du vil selge bolig selv! Les mer...
9.1.2012 As is | Som den er | Spør advokaten | Eiendomsadvokater.no – Mangel, heving, prisavslag, erstatning
Våre advokater hjelper deg med heving, prisavslag og erstatning relatert til feil og mangler ved bolig. Les mer...
9.5.2012 Selge bolig selv - Eiendomsmegler | Boligsalg | Eiendomsadvokater.no - Eiendomsmegler, oppgjør, boligsalg, boligoppgjør, verdivurdering, prisfastsettelse, boligstyling, eierskifteforsikring, basispakken, prospekt
Vi hjelper deg med oppgjøret hvis du vil selge bolig selv! Les mer...
29.1.2012 Rettshjelpsforsikring
Rettshjelpsforsikring:En rettslig tvist kan være en kostbar affære. I svært mange tilfeller vil man imidlertid har forsikring som dekker utgifter til advokat om man skulle havne i en tvist. Les mer...
Om Eiendomsadvokater.no
Vi som står bak Eiendomsadvokater.no utgjør eiendomsavdelingen til Codex Advokat Oslo AS. Vi jobber til daglig med juridiske problemstillinger knyttet til fast eiendom. Vi bistår både profesjonelle og private klienter og har fokus på rask og faglig god bistand.
Besøksadresse: Bygdøy Allé 4, 0257 Oslo.
For mer informasjon se vår hjemmeside www.codex.no eller ring oss på telefon 02469.
