Ny Høyesterettsdom styrker grunneiers rett til regulering av festeavgift

Høyesterett i storkammer har i dag avsagt en enstemmig dom om regulering av festeavgift som endrer på det som følger av tidligere avgjørelser. Saken gjaldt forståelsen av tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2 og spørsmålet om bortfesterens adgang til å foreta et engangsløft av festeavgiften basert på tomteverdien ved "den første reguleringa som skjer frå 1. januar 2002 eller seinare" dersom slik regulering "tvillaust" er avtalt. Problemstillingen saken reiser er hvorvidt en kontraktsmessig justering av festeavgiften etter konsumprisindeksen foretatt etter 1. januar 2002 skal regnes som "den første reguleringa" og dermed stenge for avtalt regulering basert på tomteverdi.

Høyesterett kom i Rt. 2007 side 1706 til at enhver avtalemessig regulering av festeavgiften etter 1. januar 2002 avskjærer adgangen til fremtidig oppregulering på grunnlag av tomteverdien og den lovtolkingen er bekreftet i senere avgjørelser. Dette medførte at grunneiere på ubestemt tid bare hadde adgang til å justere festeavgiften i samsvar med endringer i konsumprisindeksen.

Lindheimsaken var en av tre festesaker Høyesterett behandlet i plenum høsten 2007. Saken gjaldt forståelsen av tomfesteloven § 33 om lovbestemt rett til å forlenge festeforhold på samme vilkår som før, etter at festetiden er løpt ut. Høyesterett fant, under henvisning til drøftelsen i Rt. 2007 side 1281 (Øvre Ullern) som ble avsagt samme dag, at retten til forlengelse på uendrede vilkår ikke var i strid med Grunnloven § 97 eller § 105, og at dette heller ikke kom i konflikt med eiendomsvernet etter Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK), protokoll 1 artikkel 1 (P 1-1).

Den europeiske menneskerettsdomstol (EMD) fant den 12. juni 2012 i saken Lindheim med flere mot Norge, at grunneiers eiendomsrettslige vern var krenket ved at grunneiere ble tvunget til å fortsette avtaleforholdet med festerne på samme vilkår som før og dermed ikke kunne oppjustere festeavgiften på grunnlag av økning i tomteverdien.

Høyesterett fant at EMDs retningslinjer for proporsjonalitetsvurderingen lagt til grunn i Lindheimsaken må danne utgangspunkt også for vurderingen i herværende sak. Det ble i denne forbindelse lagt vekt på at lovgiver har foretatt en balansert avveining av de motstridende interessene knyttet til den aktuelle lovbestemmelsen. Høyesterett konkluderte blant annet på denne bakgrunn med at en bortfesters adgang til å foreta et "engangsløft" av festeavgiften i tilfeller der det foreligger en kontrakt med tomteverdiklausul etter tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2 ikke er i strid med EMK. Høyesterett kom imidlertid til at den motsatte løsning - at en bortfester til tross for avtalefestet rett til tomteverdiregulering ikke får anledning til annen justering enn etter konsumprisindeksen - anses som problematisk i forhold til EMK.

Høyesterett understreker i sin avgjørelse at "Et klart prejudikat - som Bøvredommen - som også er fulgt opp i senere praksis, skal det mye til for å fravike". De understreker imidlertid i forlengelsen av dette at nye folkerettslige forpliktelser eller nye konvensjonsorganer som klarlegger eller endrer forståelsen av eksisterende forpliktelser er omstendigheter som kan gi grunnlag for prejudikatsfravikelse. Høyesterett fant at Lindeheimdommen fra EMD har endret det rettslige bildet på en avgjørende måte, og konkluderer etter dette som følger:

"Etter mitt syn er det klart best i samsvar med de hensyn som trekkes fram i Lindheimdommen, og som jeg har påvist at er tillagt vekt i lovforarbeidene, å tolke bestemmelsen slik at bortfesteren i medhold av § 15 andre ledd nr. 2 kan foreta én avtalebasert oppregulering av festeavgiften uansett om avgiften tidligere har vært justert en eller flere ganger på grunnlag av konsumprisindeksen. Den lovtolking som tidligere er lagt til grunn, kan derfor ikke lenger opprettholdes".

Rettstilstanden er etter dette endret.

Høyesteretts avgjørelse kan leses i sin helhet her.

Det er ventet flere nye dommer om festeavgift og innløsning i lys av det nye rettskildebildet.