Lovlighetsmangler

Design uten navn 73

Med lovlighetsmangler menes at en eiendom ikke er i samsvar med de offentligrettslige krav som gjaldt på det tidspunkt kjøpekontrakten ble inngått.


Etter rettspraksis kan offentligrettslige krav være forhold av både vesentlig og av mindre vesentlig betydning, samt at det kan være noe tilfeldig i hvilken grad ulike sider ved et byggearbeid i det hele tatt omfattes av offentligrettslige krav.

07/06/2022

Bruksendring

Det følger av byggesaksforskriften § 2-1 c at det er søknadsplikt for bruksendring fra tilleggsdel (f.eks. bodareal) til hoveddel (oppholdsrom). Bruk som ikke er søkt bruksendret og godkjent, er dermed ulovlig.

Kommunen er etter plan- og bygningsloven § 32-1 pålagt å forfølge overtredelser og har da hjemmel til å pålegge opphør av den ulovlige bruken, eventuelt retting/tilbakeføring. Kommunen har videre hjemmel til sanksjonering med bøter.

Ninja roede2020

Gratis samtale med advokat ved feil og mangler

Hos oss får du en gratis samtale med advokat ved avhendingssaker. Usikker på om du har en sak? Ta kontakt med oss, så skal vi se om vi kan hjelpe deg.

Ta kontakt

Eierseksjonsloven

I eierseksjonsloven stilles det ikke vilkår om at de offentligrettslige reglene er ivaretatt ved en seksjonering. Dette er et tosporet system, uten koblinger. I praksis medfører dette at boliger omsettes uten noen ulovlighetsoppfølging fra kommunens side.

Typiske tilfeller av lovlighetsmangler

Typetilfeller er ofte eneboliger som er ombygget/tilbygget, gjerne i flere omganger, oppdelt i flere enheter, eller at kjeller- og loftsarealer (tidligere boder) i bygårder/ næringslokaler er tatt i bruk som en ny boenhet eller inkludert i en eksisterende boenhet uten at plan- og bygningsloven er fulgt. Det kan også være fritidseiendommer som benyttes som enebolig og omvendt, samt feil klassifisering av rom, arealavvik, og takhøyde.

Følgen av ovennevnte avvik er at boligseksjonen ikke er godkjent til beboelse eller innehar annet lovlighetsavvik.

Konsekvenser av manglende offentlig godkjenning

To mulig utfall:

1. Eiendommen lar seg utbedre og dermed godkjenne.
2. Boenheten lar seg ikke godkjenne.

At en eiendom er ulovlig eller ikke godkjent for varig opphold, oppdages ofte i forbindelse med at eiendommen overdras til en ny kjøper, eller i forbindelse med innsendelsen av en byggesøknad til kommunen om nye tiltak på eiendommen.
Dersom det faktum at eiendommen ikke kan godkjennes innebærer at det foreligger en mangel ved eiendommen, vil kjøper kunne ha krav på et ikke ubetydelig prisavslag fra selger.

Les mer om feil og mangler på vår hovedside om emnet.

Relevante artikler

Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?

→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater