Lovlighetsmangler

Det følger av byggesaksforskriften § 2-1 c at det er søknadsplikt for bruksendring fra tilleggsdel (f.eks. bodareal) til hoveddel (oppholdsrom). Bruk som ikke er søkt bruksendret og godkjent, er dermed ulovlig.

Kommunen er etter plan- og bygningsloven § 32-1 pålagt å forfølge overtredelser og har da hjemmel til å pålegge opphør av den ulovlige bruken, eventuelt retting/tilbakeføring. Kommunen har videre hjemmel til sanksjonering med bøter.

• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?

I eierseksjonsloven stilles det ikke vilkår om at de offentligrettslige reglene er ivaretatt ved en seksjonering. Dette er et tosporet system, uten koblinger. I praksis medfører dette at boliger omsettes uten noen ulovlighetsoppfølging fra kommunens side.

Typetilfeller er ofte eneboliger som er ombygget/tilbygget, gjerne i flere omganger, oppdelt i flere enheter, eller at kjeller- og loftsarealer (tidligere boder) i bygårder/ næringslokaler er tatt i bruk som en ny boenhet eller inkludert i en eksisterende boenhet uten at plan- og bygningsloven er fulgt. Det kan også være fritidseiendommer som benyttes som enebolig og omvendt, samt feil klassifisering av rom, arealavvik, og takhøyde.

Følgen av ovennevnte avvik er at boligseksjonen ikke er godkjent til beboelse eller innehar annet lovlighetsavvik.

To mulig utfall:

1. Eiendommen lar seg utbedre og dermed godkjenne.
2. Boenheten lar seg ikke godkjenne.

At en eiendom er ulovlig eller ikke godkjent for varig opphold, oppdages ofte i forbindelse med at eiendommen overdras til en ny kjøper, eller i forbindelse med innsendelsen av en byggesøknad til kommunen om nye tiltak på eiendommen.
Dersom det faktum at eiendommen ikke kan godkjennes innebærer at det foreligger en mangel ved eiendommen, vil kjøper kunne ha krav på et ikke ubetydelig prisavslag fra selger.

Les mer om feil og mangler på vår hovedside om emnet.

Relevante artikler

• Arealavvik?

Vi bistår klienter over hele landet.