Oppsigelse av leieavtale når man skal benytte boligen selv

Vi har leid ut en leilighet i huset vårt på Bergseng og ønsker nå å benytte denne selv. Leietaker sier at vi ikke kan kreve at han skal flytte ut siden det ikke står i kontrakten. Vi forstår leietaker godt siden han trives i området og fordi det er vanskelig å få annet billig husvære. Men det er jo vårt hus! Hvem har rett?

Hilsen «Dårlig samvittighet»

Hei dere,

Det er litt vanskelig å svare på spørsmålet deres uten å ha sett leiekontrakten, men jeg skal forsøke. Jeg antar at det ikke er en tidsbestemt leiekontrakt. Med det mener jeg at det ikke er satt en utflyttingsdato i kontrakten. Hvis det er en tidsbestemt avtale, gjelder andre regler enn de jeg nå skal fortelle om.

Hvis det ikke står noe i leiekontrakten om oppsigelse, sier reglene i husleieloven §9-5 (sitert nedenfor) at dere kan si opp leietaker i følgende tilfeller:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.

Det å skulle benytte boligen selv er som det fremgår av bestemmelsens bokstav a en av de særlige grunner lovgiver har ønsket skal kunne begrunne en oppsigelse. En leietaker vil derfor sjelden nå frem med innsigelser mot denne begrunnelsen. Det er imidlertid verdt å merke seg at leietaker alltid kan protestere på en oppsigelse, og at det da er opp til utleier å ta ut søksmål for å få kjent oppsigelsen gyldig, jf. husleielovens § 9-8. Søksmål reises normalt først til forliksrådet/Husleietvistutvalget i Oslo og Akershus, men i enkelte tilfeller direkte til tingretten. Retten vil da vurdere oppsigelsens begrunnelse og det må da godtgjøres at begrunnelsen er reell. Retten skal også vurdere oppsigelsens rimelighet, hvor utleiers og leietakers behov veies helt konkret opp mot hverandre. Der utleier selv har et behov for å benytte boligen er naturligvis terskelen for å kjenne oppsigelsen urimelig relativt høy.

Avslutningsvis vil jeg gi dere et godt råd: Husk at husleieloven også har regler om hvordan en oppsigelse skal se ut. Dersom dere ikke følger reglene her, kan leietaker rettmessig hevde at oppsigelsen er ugyldig. Leietaker kan endog forholde seg helt passiv og bli boende. Oppsigelsen vil ikke ha noen virkning så lenge den ikke fyller formkravene i loven. Les derfor husleieloven §9-7 og følg denne slavisk, eller kontakt en advokat for enkel hjelp. Dette kan dere spare mye tid og penger på.

Lykke til videre!

Med vennlig hilsen Codex Advokat Oslo AS

Vi bistår klienter over hele landet.