Utleiers erstatningskrav ved mangler

I husleielovens § 10-2 fremgår det at leieobjektet, om ikke annet er avtalt, skal leveres tilbake til utleier i ryddet og rengjort stand og i samme stand som ved overtakelsen. Innholdet i bestemmelsen er egentlig en selvfølge som følger direkte av leieobjektets tilstand ved oppstart av leieforholdet, og leierens forpliktelser under leieforholdet til å behandle leieobjektet på en måte som ikke skader eller forringer utleiers eiendom. Bruken av leieobjektet i leietiden er imidlertid det man betaler husleie for, og da betaler man også for all slitasje, forringelse og elde som ligger innenfor fortsatt normalt bruk.

Dersom leieobjektet er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i husleielovens § 10-2, og dette skyldes at leietaker ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt i leieperioden eller har skadet leieobjektet, kan utleier kreve erstatning av leietaker. Erstatningen skal da tilsvare det økonomiske tapet som utleier har lidt som følge av mangelen som leietaker er ansvarlig for. Utleieren kan kreve dekket nødvendige kostnader som påløper til å få leieobjektet utbedret og satt i avtalt stand. Utleieren kan også kreve erstatning for annet direkte tap som følge av leietakers mislighold, slik som husleietap, eventuelle utgifter til erstatningsbolig, administrasjonskostnader, reisekostnader osv., for så vidt disse tapene knytter seg mangelen som leietaker er ansvarlig for.

Leietakerens erstatningsansvar er et objektivt kontrollansvar som ikke krever uaktsomhet eller annen skyld fra leietakerens side, men leietakeren er likevel ansvarsfri dersom årsaken til at leieobjektet ikke tilbakeleveres i avtalt stand, ligger utenfor leietakerens kontrollsfære. De klassiske såkalte force majeure-tilfellene som krig og naturkatastrofer medfører ansvarsfrihet. Videre vil eksempelvis leietaker ikke være ansvarlig for skader som følger av innbrudd, da innbrudd ikke er noe leietakeren har kontroll over. Motsatt vil leietakeren være ansvarlig for skade som skyldes egne uhell, egne gjester eller skader som skyldes fremleietakere. Utleier vil også kunne holde leietaker ansvarlig for vannskader som skyldes rørbrudd e.l. dersom leietaker ikke har holdt leieobjektet tilstrekkelig oppvarmet vinterstid og dette er årsaken til vannskaden. Motsatt kan utleier ikke berettiget holde leietaker ansvarlig for kostnader til utbedring av vannskader dersom skaden er skjedd på grunn av feil ved leieobjektet som utleier er ansvarlig for å holde i brukbar stand. Dersom leieobjektet ikke lar seg varme opp tilstrekkelig og skade skjer på dette grunnlaget, er det utleier som er ansvarlig.

I de tilfeller der leietaker har opptrådt uaktsomt og forsømt sine plikter i leieforholdet, kan utleier også kreve dekket såkalte indirekte tap av leietaker. Indirekte tap er mer avledede tap på utleiers side, eksempelvis at utleier går glipp av en ny og gunstig husleieavtale fordi utbedring av leieobjektet forsinker en forutsatt innflytting. De indirekte tapene begrenses av alminnelige erstatningsrettslige prinsipper der grensen for hvilke tap som kan kreves erstattet går ved hva som regnes som adekvat og påregnelig.

• Les mer om Utleiers adgang til utleid bolig
• Les mer om: Forsinkelse

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.