Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Utleiers erstatningskrav ved mangler

Utleiers krav som følge av forsinkelse og mangler ved tilbakelevering av et leieobjekt, reguleres av husleieloven § 10-3. Av denne bestemmelsen fremgår det at utleier kan holde leietaker ansvarlig for flere forskjellige krav dersom leieobjektet ikke stilles til utleiers disposisjon i avtalt forfatning den dagen leieforholdet opphører.

I husleielovens § 10-2 fremgår det at leieobjektet, om ikke annet er avtalt, skal leveres tilbake til utleier i ryddet og rengjort stand og i samme stand som ved overtakelsen. Innholdet i bestemmelsen er egentlig en selvfølge som følger direkte av leieobjektets tilstand ved oppstart av leieforholdet, og leierens forpliktelser under leieforholdet til å behandle leieobjektet på en måte som ikke skader eller forringer utleiers eiendom. Bruken av leieobjektet i leietiden er imidlertid det man betaler husleie for, og da betaler man også for all slitasje, forringelse og elde som ligger innenfor fortsatt normalt bruk.

Dersom leieobjektet er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i husleielovens § 10-2, og dette skyldes at leietaker ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt i leieperioden eller har skadet leieobjektet, kan utleier kreve erstatning av leietaker. Erstatningen skal da tilsvare det økonomiske tapet som utleier har lidt som følge av mangelen som leietaker er ansvarlig for. Utleieren kan kreve dekket nødvendige kostnader som påløper til å få leieobjektet utbedret og satt i avtalt stand. Utleieren kan også kreve erstatning for annet direkte tap som følge av leietakers mislighold, slik som husleietap, eventuelle utgifter til erstatningsbolig, administrasjonskostnader, reisekostnader osv., for så vidt disse tapene knytter seg mangelen som leietaker er ansvarlig for.  

Leietakerens erstatningsansvar er et objektivt kontrollansvar som ikke krever uaktsomhet eller annen skyld fra leietakerens side, men leietakeren er likevel ansvarsfri dersom årsaken til at leieobjektet ikke tilbakeleveres i avtalt stand, ligger utenfor leietakerens kontrollsfære. De klassiske såkalte force majeure-tilfellene som krig og naturkatastrofer medfører ansvarsfrihet. Videre vil eksempelvis leietaker ikke være ansvarlig for skader som følger av innbrudd, da innbrudd ikke er noe leietakeren har kontroll over. Motsatt vil leietakeren være ansvarlig for skade som skyldes egne uhell, egne gjester eller skader som skyldes fremleietakere. Utleier vil også kunne holde leietaker ansvarlig for vannskader som skyldes rørbrudd e.l. dersom leietaker ikke har holdt leieobjektet tilstrekkelig oppvarmet vinterstid og dette er årsaken til vannskaden. Motsatt kan utleier ikke berettiget holde leietaker ansvarlig for kostnader til utbedring av vannskader dersom skaden er skjedd på grunn av feil ved leieobjektet som utleier er ansvarlig for å holde i brukbar stand. Dersom leieobjektet ikke lar seg varme opp tilstrekkelig og skade skjer på dette grunnlaget, er det utleier som er ansvarlig.

I de tilfeller der leietaker har opptrådt uaktsomt og forsømt sine plikter i leieforholdet, kan utleier også kreve dekket såkalte indirekte tap av leietaker. Indirekte tap er mer avledede tap på utleiers side, eksempelvis at utleier går glipp av en ny og gunstig husleieavtale fordi utbedring av leieobjektet forsinker en forutsatt innflytting. De indirekte tapene begrenses av alminnelige erstatningsrettslige prinsipper der grensen for hvilke tap som kan kreves erstattet går ved hva som regnes som adekvat og påregnelig. 

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.