Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Vi bistår hele landet
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater

Eiendomsmeglers ansvar overfor selgers eierskifteforsikringsselskap

I mange tilfeller aktualiseres selgers og selgers eierskifteforsikringsselskaps ansvar fordi selgers medhjelpere – takstmann eller megler – gir eller formidler uriktige opplysninger som eiendommen eller unnlater/ glemmer å gi opplysninger som skulle vært gitt i salgsprosessen på vegne av selger.

Eiendomsmeglers ansvar overfor selgers eierskifteforsikringsselskapSelger blir da ansvarlig overfor kjøper fordi selger blir identifisert med sine medhjelpere. Situasjonen blir dermed at selgers eierskifteforsikringsselskap betaler ut erstatning fordi det er blitt gjort en feil av megler eller takstmann. Er det da rimelig at eierskifteforsikringsselskapet sitter igjen med regningen for takstmanns eller meglers feil, eller bør megler eller takstmann – og/eller deres forsikringsselskap – betale for egne feil?

Eierskifteforsikring

I tvister mellom kjøper og selger, der selger har tegnet eierskifteforsikring, utbetaler forsikringsselskapet prisavslag og erstatning på vegne av selger der selger er ansvarlig overfor kjøper av eiendom. Ansvaret som eierskifteforsikringsselskapene har påtatt seg å dekke er, noe forenklet, selgers ansvar for riktige og fullstendige opplysninger og for feil ved eiendommen som er å anse som vesentlige, jf. avhl. § 3-9.

Rt-2008-1078 og Rt-2015-556

Høyesterett har i to avgjørelser, i Rt-2008-1078 og Rt-2015-556, fastslått at et eierskifteforsikringsselskap kan kreve erstattet sitt tap – utbetalingen til kjøper – av en takstmann og hans ansvarsforsikringsselskap, når tapet skyldes feil i takster som er avgitt i forbindelse med omsetning av fast eiendom. Ansvaret ble forankret i informasjonsansvaret, som statuerer ansvar i de tilfellene der tre vilkår er oppfylt:

  1. Det er gitt villedende informasjon som skyldes uaktsomhet hos den som har avgitt informasjonen i en profesjonell sammenheng.
  2. Skadelidte (eierskifteforsikringsselskapet) må ha hatt en rimelig og berettiget grunn til å stole på og innrette seg etter informasjonen.
  3. Informasjonen ha vært ment for skadelidte eller i det minste for en begrenset gruppe som skadelidte tilhørte.

Førstvoterende i dommen fra 2008 la til grunn at forsikringen blir tegnet «i tillit til at boligen blir solgt på grunnlag av en faglig forsvarlig utført takst» Dette ble videre utdypet som følger:

«En faglig forsvarlig utført besiktigelse og beskrivelse vil regelmessig avdekke mangler ved boligen som ellers ville ha gitt grunnlag for krav fra kjøper mot selger og eierskifteforsikringsselskapet. Riktignok vil selv ikke en korrekt utført besiktigelse og beskrivelse avsløre enhver mangel. Men risikoen for forsikringsselskapene vil klart være høyere dersom det ikke foreligger en faglig forsvarlig utført takst som kjøper skal gjøres kjent med. Kravet om en slik takst må dermed ha betydning for premienivået.»

På denne bakgrunn kom Høyesterett til at eierskifteforsikringsselskapet hadde rimelig og berettiget grunn til å stole på og innrette seg etter at informasjonen fra takstmannen var utført på aktsomt vis, målt etter de faglige krav som stilles i bransjen.

I en relativt ny dom fra 2016 kom Høyesterett til at en eiendomsmegler hadde samme informasjonsansvar overfor selgerens eierskifteforsikringsselskap for tap som skyldtes feil i salgsoppgaven, som en takstmann hadde for feil i taksten. Det ble vist til at megleren har en lovbestemt plikt til å utarbeide salgsoppgave, og at det måtte ha vært påregnelig for ham at eierskifteforsikringsselskapet baserte forsikringen på at salgsoppgaven var riktig og fullstendig. Høyesterett skriver følgende:

Salgsoppgaven utgjør et helt sentralt informasjonsgrunnlag for vurderingen av eiendommen og prisfastsettelsen. Hvis salgsoppgaven er uriktig eller villedende, er avhendingslovas hovedregel at det foreligger en mangel, jf. § 3-8 første ledd, hvor det heter at eiendommen har mangel når den «ikkje svarar til opplysning som er gitt i … salsprospekt … på vegner av seljaren». Jeg viser også til lovens bestemmelser om retts- og rådighetsmangler i § 4-17 og § 4-18. De oppgaver megleren utfører ved utarbeidelsen av salgsoppgaven, ligger i kjernen av hans oppdrag, og feil som gjøres i denne forbindelse, har en nokså åpenbar betydning for forsikringsselskapets risiko. Taksten og salgsoppgaven står i denne relasjon i samme stilling: Mens taksten skal gi nødvendige opplysninger om eiendommens tekniske stand, skal salgsoppgaven avdekke og opplyse om eiendommens juridiske stilling.

Høyesterett konkluderte etter dette med at eierskifteforsikringsselskapet hadde en rimelig og berettiget grunn til å innrette seg etter og stole på at eiendomsmeglerens salgsoppgave ville ha opplyst om det dersom eiendommen, som i dette tilfelle, manglet nødvendige brukstillatelser og at det fremsto som «temmelig åpenbart» at det må ha vært påregnelig for megleren at eierskifteforsikringsselskapet baserte sin forsikring på en forutsetning om at megleren utarbeidet en riktig og fullstendig salgsoppgave. Etter en konkret helhetsvurdering ble dermed megler og meglers ansvarsforsikringsselskap ansett å være nærmest til å bære ansvaret for feilen som førte til ansvar for selger.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i avhendingsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.