Leietakers plikter etter husleieloven

Leietakers hovedplikt i husleieforholdet er å betale husleie til utleier. Det normale er at partene i husleieavtalen har avtalt hvilket leiebeløp som skal betales, og i så fall er dette bindende mellom partene. Skal leiebeløpet kunne endres underveis i husleieforholdet, krever dette hjemmel i husleieavtalen eller husleieloven. I de tilfeller hvor leiebeløpet ikke fremgår av husleieavtalen, så følger det av husleieloven at leietaker plikter å betale markedsleie for leieobjektet.

Etter husleieloven plikter leietaker videre å ikke benytte leieobjektet til annen bruk enn det som er avtalt. Eksempelvis innebærer dette som den klare hovedregel at det ikke vil være tillatt ved ordinær leie av bolig å benytte leieobjektet til næringsvirksomhet. Hvilken bruk som leietaker er berettiget til å utøve, må avgjøres med utgangspunkt i hva som er avtalt mellom partene. Dersom det eksempelvis er avtalt en spesiell bruksmåte i husleieavtalen, vil dette være avgjørende i forhold til de alminnelige reglene i husleieloven. Ved utleie av bolig er dette sjeldent problematisk, idet det er avtalt eller forutsatt at leieobjektet kun skal benyttes til beboelse. Ved næringsutleie vil kontraktsbestemmelsene imidlertid være av stor betydning for mulighetene til f.eks. å endre bruken av leieobjektet.

Leietakers bruk av leieobjektet er en eksklusiv bruksrett, hvilket innebærer at leietaker kan nekte andre å benytte leieobjektet. Når leieforholdet nærmer seg avslutningen, plikter imidlertid leietaker i rimelig utstrekning å gi potensielle leietakere adgang til leieobjektet for å se på husrommet. Hva som ligger i «rimelig utstrekning», må avgjøres ut i fra forholdene i den konkrete sak, men generelt kan sies at leietaker av en bolig må påregne at omfanget av visninger kan øke noe når opphørstidspunktet nærmere seg og at dette omfattes av visningsplikten til leietaker.

Videre har leietaker plikt til å behandle leieobjektet med tilbørlig aktsomhet og også i samsvar med det partene har blitt enige om i husleieavtalen. Dersom husleieavtalen oppstiller særskilte bestemmelser om leiebruken, vil avtalen i utgangspunktet være styrende for hva leietaker kan og ikke kan gjøre i leieobjektet. Eksempelvis kan det avtales at det ikke skal foregå røyking i leiligheten, og dette er i så tilfelle en slik begrensning som leietaker vil være bundet av. I de tilfellene hvor husleieavtalen ikke inneholder nærmere reguleringer, vil leietaker være forpliktet til å følge vanlige regler slik at det opprettholdes ro og orden i eiendommen. I praksis gjennomføres dette ved at utleier på forhånd har fastsatt husordensregler, som inneholder vanlige ordensregler og rimelige påbud, og leietaker vil i så fall være forpliktet til å følge de fastsatte husordensreglene. Leietaker er imidlertid ikke forpliktet til å følge husordensregler som inneholder uvanlige ordensregler og urimelige påbud. Eksempelvis vil et påbud om å ikke ha middagsgjester etter kl. 19.00, være en bestemmelse som leietaker ikke vil være bundet av.

Leietaker har videre en vedlikeholdsplikt etter husleieloven. Vedlikeholdsplikten omfatter de særskilte gjenstander som er omfattet i oppregningen i husleieloven § 5-3 annet ledd, og i tillegg løst inventar og utstyr i leieobjektet. Utleier er ansvarlig for alt annet vedlikehold enn det som påhviler leietaker. Med vedlikeholdsplikten forstås ikke en plikt til total utskifting av vedkommende gjenstand, hvilket er en plikt som påhviler utleier. Grensen mellom vedlikehold og utskifting, kan imidlertid være vanskelig å trekke i en konkret sak.

Dersom leietaker ikke oppfyller pliktene, vil utleier kunne påberope seg misligholdsbeføyelser etter husleieloven. Dette innebærer at utleier kan være berettiget til å kreve retting av det mangelfulle forholdet, heving av husleieavtalen, fraflytting fra leieobjektet og erstatning.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.