- Hovedside>
- Næringsleie - Leie av næringslokaler>
- Overdragelse av leiekontrakter
Overdragelse av leiekontrakter
Det kan oppstå behov for å komme seg ut av leiekontrakter. Utgangspunktet er at en leietaker ikke fritt kan transportere leiekontrakten til et annet rettssubjekt/en tredjemann. Overdragelse av leiekontrakter krever samtykke fra utleier. De fleste leiekontrakter inneholder i tillegg såkalte kontrollskifte-/change of control-bestemmelser, som ytterligere begrenser leietakers handlingsrom.
Ring
22 93 38 50Hva innebærer overdragelse av en leieavtale?
Etter husleieloven må en leietaker innhente samtykke fra utleier for å kunne overføre leiekontrakten til et annet rettssubjekt/en tredjemann. Utleier kan kun nekte slik overføring dersom han har «saklig grunn», jf. § 8-4 tredje ledd. Standard leiekontrakter for utleie av næringseiendom bygger på den samme regelen, men den er strengere. Dette sikrer at utleier skal kunne forholde seg til den samme leietakeren for hele perioden.
I standard leiekontrakter fra Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund, har man inntatt formuleringen «Leietaker kan ikke uten skriftlig forhåndssamtykke fra Utleier overdra hele eller deler av leieavtalen. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag». i punkt 25 (1).
I standardkontraktene er det gjort unntak fra husleieloven § 8-4, hvilket betyr at leiekontrakten regulerer dette fullt ut. Standard leiekontrakter er dermed strengere enn husleieloven, ettersom utleier kan nekte overdragelse av leiekontrakten på «fritt grunnlag».
Et alternativ for en leietaker som har behov for å komme seg ut av leiekontrakten, er fremleie. I standardkontraktene kreves det også samtykke fra utleier ved fremleie, men samtykke kan «ikke nektes uten saklig grunn». Følgelig skal det mindre til for at leietaker får utleiers samtykke til fremleie. Se mer om fremleie her:
- Les mer om: Fremleie næringslokaler
- Les mer om: Næringsleie - Leie av næringslokaler
- Les mer om: Husleieloven om næringslokaler
Change of controll
I tillegg til overdragelse av selve leieavtalen, har vi situasjonen hvor leietaker står overfor en aksjeoverdragelse i selskapet. Såkalte kontrollskifte-/Change of control-bestemmelser vil da gjøre seg gjeldende, og begrenser leietakers handlingsrom.
Standard leiekontrakter for utleie av næringseiendom har bestemmelser som likestiller kontrollskifte på eiersiden i leietaker med overdragelse av leiekontrakten. Dette innebærer at kontrollskifte krever samtykke fra utleier. Ved oppdatering av standarden har formuleringen av kontrollskiftebestemmelsene vært endret. Den nye formuleringen er som følger:
Som overdragelse regnes også i) at en person som har bestemmende innflytelse over Leietaker, mister denne innflytelsen (herunder ved fusjon og fisjon), eller ii) at en ny person får bestemmende innflytelse over Leietaker (herunder ved fusjon og fisjon). Bestemmende innflytelse betyr det samme som i aksjeloven § 1-3 (2) andre setning. Aksjeloven § 1-3 (4) gjelder tilsvarende. Dette punkt 25.2 gjelder ikke for selskaper som er notert på et regulert marked, eller ved konserninterne omorganisering med uendret eierskap.
Hvorvidt en aksjeoverdragelse på eiersiden, ved fusjon/fisjon eller annen omorganisering innebærer et kontrollskifte som omfattes av bestemmelsen, beror på om et subjekt som har bestemmende innflytelse i leietaker mister denne innflytelsen, eller at et nytt subjekt har fått bestemmende innflytelse.
Ved brudd på denne bestemmelsen, har leietaker misligholdt leiekontrakten. I praksis er et mislighold av denne typen irreversibelt, hvilket innebærer at misligholdet fort vil bli ansett for å være et vesentlig mislighold. Vesentlig mislighold fra leietakers side gir utleier rett til å heve leiekontrakten. Det er derfor svært viktig at leietaker er kjent med konsekvensene ved brudd på denne bestemmelsen. Det vil alltid være en mulighet for at leietaker ber om etterfølgende samtykke, men utleier kan nekte dette på fritt grunnlag.
- Les mer om: Standard leieavtale for næringslokaler
Bli kjent med våre advokater i dag
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
- Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
- I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
- Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.
Dette lover vi deg
- Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
- Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
- Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
- Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
- Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
- Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
- Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
- Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
- Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.
Vi bistår klienter over hele landet.
