Standard leieavtale for næringsleie

Bruk av standarder

Vi bistår svært ofte i leieforhold hvor en av partene, gjerne utleier, har skrevet en leieavtale selv. Vår erfaring er at disse leieavtalene ofte knappe, og som regel får man ikke med seg alle forhold som er eller kan bli relevante for leieforholdet, noe som ofte skyldes at man ikke ser for seg hva som kan gå galt.

Vi anbefaler bruk av standardkontraktene som er utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norsk Eiendomsmeglerforbund. Disse standardkontraktene er et godt utgangspunkt, men det er normalt nødvendig å foreta tilpasninger til det konkrete leieforholdet.

Ved å bruke kontraktstandard oppnår man normalt at forhandlingene blir enklere, ettersom partene er godt kjent med hvordan kontrakten er bygget opp, hvilke punkter som bør inngå i alle leieforhold, og om det er forhold som bør vurderes presisert for det konkrete leieforholdet man skal inngå. Det gir også langt større forutsigbarhet ved tvister.

Svært mange benytter standardkontraktene som et utgangspunkt for forhandling av mer komplekse leieavtaler. De benyttes også som utgangspunkt for utarbeidelse en egen standard for enkelte utleiere med særskilte leieobjekter. Felles for disse er at man enkelt kan sette seg inn i avtaleteksten, og finne frem til de forholdene som er relevante for det enkelte leieforhold.

Ulike typer leieavtaler for ulike leieobjekter

Overordnet kan man snakke om klare hovedvarianter:

• Nytt, eller nyoppusset, lokaler eller helt bygg.
  Nye lokaler, eller nyoppussede lokaler, er vanligvis spesialtilpasset for leietakeren. I slike leieforhold må partene være særlig bevisste på slikts om kravspesifikasjoner, avklaring av leietakers egne arbeider og lignende.

• Brukte lokaler eller bygg.
  Disse leies normalt ut ”som de er». Ofte overtar leietaker lokalene slik forrige leietaker forlot de, og da er det svært viktig at man dokumenterer tilstand på leieobjektet ved overtakelsen.

• Bare-house
  Bare-house-standarden (triple net lease) er basert på de øvrige standarder, men slike leieforhold skiller seg fra de andre på flere punkter. Normalt vil et bare house-leieforhold være for et enbrukerbygg. Utleier overlater det aller meste av forpliktelsene som normalt ville falt på gårdeier, til leietaker. Det betyr at leietaker bærer kostnader for alt av vedlikehold og utskiftninger, både på selve bygningen, tekniske innretninger og utomhus, i tillegg til alle innvendige forhold. Det blir da særlig viktig å ta stilling til hva slags risiko man eksponerer seg for, både mht. skader, driftsavbrudd, mm. Det er også vanlig å plassere eiendomsskatt, forsikring, mv på leietaker.

• Les mer om inngåelse av leiekontrakt her
• Les mer om skatteregler ved utleie av næringseiendom her

Vi bistår klienter over hele landet.