Leieavtalens stilling ved leietakers konkurs

For utleier blir det i en slik situasjon viktig å være klar over rettigheter og plikter i forhold til konkursboet, som blir det organ utleier må forholde seg til. Det er viktig å få avklart så raskt som mulig om konkursboet ønsker å benytte lokalene for tiden fremover eller om utleier skal begynne å annonsere etter en ny leietaker.

Utgangspunktet er at konkursboet automatisk trer inn i den leieavtale som løp pr konkursåpning, forutsatt at lokalene var tatt i bruk av leietaker før åpningen av konkursbehandlingen.

Utleiers krav på husleie etter konkursåpning betegnes som et massekrav, dvs. at konkursboet som sådan er ansvarlig for å betale leien fullt ut. Er leien forfalt kan utleier kreve oppfyllelse eller sikkerhet for slik oppfyllelse på nærmere angitte vilkår som en forutsetning for å akseptere konkursboet som «ny» leietaker.

Konkursboet er imidlertid gitt en særskilt oppsigelsesadgang i loven. Dette innebærer at boet tross leieavtalens ordlyd om oppsigelsesadgang kan si opp leieavtalen med sedvanemessig varsel eller eventuelt med 3 måneders varsel.

Det er et viktig unntak fra hovedregelen om automatisk inntreden, ved at konkursboet innen en frist på 4 uker kan erklære overfor utleier at boet ikke ønsker å tre inn i den løpende leieavtale.

Selv om konkursboet avgir en slik erklæring innen 4 uker har utleier uansett krav på å få dekket den husleien som er påløpt fra konkurs ble åpnet og til utleier mottok slik erklæring, eventuelt at lokalene var ryddet.

For leien som var påløpt frem til konkursåpning må dette fra utleiers side imidlertid kun anmeldes som et krav mot konkursboet. Dette kravet vil imidlertid som regel ikke gis noen dekning og i beste fall en beskjeden dividende av det anmeldte krav.

Erstatning

En konkursåpning i leietakers virksomhet innebærer at leietaker ikke er i stand til å oppfylle leieavtalens forpliktelser, herunder å betale leien. Dette vil normalt gi utleier en adgang til å heve leieavtalen overfor leietaker.

Dersom konkursboet heller ikke viderefører leieavtalen vil dette kunne ha som konsekvens at utleier påføres et husleietap. Dette økonomiske tapet vil utleier også kunne anmelde som et krav overfor konkursboet. Som nevnt ovenfor bør man imidlertid som utleier ikke ha for store forhåpninger til at man skal få noen dekning av et slikt krav.

Vi bistår klienter over hele landet.