Sikkerhet for leietakers forpliktelser

Avtaler skrives alltid i godt vær. Men det hender svært ofte at utleier og leietaker blir uenige når det får gått noe tid. Derfor må begge parter sørge for å sikre seg mot den andre parts mulige mislighold. Særlig viktig i så måte er sikkerheten for leietakers forpliktelser under leieforholdet. Et leieobjekt bør aldri tillates overtatt før sikkerheten er på plass.

For næringsleieforhold er det normalt å benytte selvskyldnergaranti. Den gir utleier rett til å gjøre garantien gjeldende straks leietaker misligholder sine forpliktelser. Motstykket er simpel garanti, som kun dekker sviktende betalingsevne, men ikke betalingsvilje. For å sikre dette, må garantiteksten klart angi at det er en selvskyldnergaranti.

• Les mer om: Næringsleie - Leie av næringslokaler

Mislighold innebærer at man ikke oppfyller en forpliktelses på det man kan kalle kontraktsmessig måte; altså et kontraktsbrudd.

Under leieforholdets gang kan det oppstår ulike former for mislighold av leieavtalen. Begge parter kan komme i forsinkelse. Leietaker kan komme i betalingsmislighold. Fra utleiers side kan leieobjektet lide av feil og mangler ved overtakelse og gjennom leieperioden. Tilsvarende kan det for leietaker være slik at han ikke har overholdt vedlikeholdspliktene i leieperioden, slik at leieobjektet ikke tilfredsstiller vilkårene ved tilbakelevering.

• Les mer om: Leieperioden - Næringsbygg
• Les mer om: Overtakelse av næringseiendom

For utleier vil forsinkelse normalt dreie seg om en forsinket overlevering av leieobjektet til leietaker. Leietaker får ikke uhindret adkomst til leieobjektet, og han får det ikke til avtalt dato for overtakelse.

For leietakers del vil forsinkelse kunne oppstå i situasjoner hvor leietaker mener han ikke plikter å overta leieobjektet – for eksempel fordi leietaker mener det er i vesentlig dårligere stand enn hva han kunne kreve. Dersom kravet er ikke berettiget, pliktet leietaker egentlig å overta leieobjektet, og dermed startet plikten til å betale leie. Sannsynligheten er da stor for at leietaker også er i betalingsmislighold.

Leietakers betalingsmislighold vil i stor grad dreie seg om forsinket eller uteblitt betaling, hvor de avtalte ytelser etter leieavtalen ikke foreligger til avtalt tid. Her er selvsagt avtalen styrende; partene står fritt til å avtale forfall, betalingsmetoder ol. Betalingsmislighold vil også omfatte felleskostander og andre kostnader, for eksempel markedsføringsbidrag på kjøpesenter.

• Les mer om: Felleskostnader næringsbygg

Utleiers plikt til å stille leieobjektet til leietakers disposisjon beror på en tolkning av leieavtalen. Normalt avtaler partene inngående hvordan leieobjektet skal overleveres. Enten det inngås en «as is»-avtale, hvor utleier har en total ansvarsfraskrivelse, eller det avtales særskilte tilpasninger for leietaker, er det avvik fra kontraktsmessig standard som er vurderingstemaet. I mangel på slik beskrivelse, skal leieobjektet være ryddet, rengjort og i vanlig stand, samt passe til vanlige formål

• Les mer om: Leieobjektet - Næringsleie
• Les mer om: Leietakertilpasning - Tilpasning av leieobjektet

Dersom en av partene ikke overholder sitt spesifikke vedlikeholdsansvar, kan han være i mislighold.

• Les mer om: Fordeling av vedlikeholdsansvar

Her kan misligholdet bestå i at leietaker ikke tilbakeleverer i avtalt stand, og at han ikke tilbakeleverer til avtalt tid.

Felles for både utleier og leietaker er at dersom det inntrer et mislighold, følger det med sanksjonsmuligheter, såkalte misligholdsbeføyelser.

Dersom leieobjektet lider av feil og mangler, kan leietaker ha krav på retting.
Dersom det foreligger forsinkelse, gir det normalt leietaker rett til avslag i leie, enten midlertidig eller permanent.

Leietakers mislighold av sine plikter kan være saklig grunn til oppsigelse.

Normalt vil ikke en leietaker har rett til heving av leieavtalen. Utleier kan stille sikkerhet for at misligholdet blir rettet, eller han kan rette manglene. I så fall foreligger det bare grunnlag for erstatning.

For utleier vil det være langt mer naturlig å se på heving av leieavtalen dersom leietaker gjentatte ganger misligholder leieavtalen, for eksempel ved manglende betaling av leie mv. Det forutsettes at misligholde er vesentlig.

• Les mer om: Standard leieavtale for næringslokaler

I de fleste tilfeller vil ikke leietaker lide et økonomisk tap som følge av en mangel. Retting og avslag i leien vil gi full kompensasjon, og dermed bortfaller det økonomiske tapet. Men det kan tenkes at leietaker påføres ekstrakostnader, fordi retting eller avslag i leien ikke veier opp. Her vil man normalt avtale begrensninger i ansvaret, slik at utleiers ansvar ikke er ubegrenset. Dette gjelder dog ikke ved grov uaktsomhet eller svik fra utleiers side.

For utleiers del vil det være aktuelt å kreve erstatning dersom leietaker har skadet leieobjektet, eller det foreligger mangler. Alle kostnader som utleier pådras ved leietakers mangelfulle tilbakelevering, for eksempel rydding og rengjøring, kan kreves dekket av leietaker.

Vi bistår klienter over hele landet.