Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Vedlikehold av terrasser i eierseksjonssameier

I mange tilfeller kan grensen mellom hvem som skal dekke vedlikehold og lekkasjer på terrasser i et eierseksjonssameie være uklar. Påhviler utbedringer og vedlikehold den enkelte seksjonseier eller er det sameiets ansvar?

Et eierseksjonssameie plikter å ha vedtekter. Ofte kan vedtektene inneholde utfyllende regler om vedlikeholdsansvaret og vedtektene blir da avgjørende. I de tilfeller der det ikke foreligger utfyllende vedtekter omkring vedlikeholdsansvaret, må vurderingen foretas etter reglene om vedlikehold i eierseksjonsloven. Denne artikkelen bygger på eierseksjonsloven av 2018.

Enkelte sameier eller etter sameiebrøk?

Vedlikehold av terrasser i eierseksjonssameier

Etter eierseksjonsloven er utgangspunktet at det er den enkelte sameier som selv skal vedlikeholde sin egen seksjon, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre sameiere. Kostnader som ikke knytter seg til den enkelte seksjon, skal fordeles mellom alle sameierne etter sameiebrøken.

Hva tilhører seksjonen?

Hva som omfattes av den enkelte seksjonen, fremgår av seksjoneringsbegjæringen. For det tilfellet at en terrasse eller en balkong ikke er inkludert i det området som viser ytterkantene til seksjonen, er arealet å anse som et fellesareal.

Vedlikeholdsansvaret for den enkelte seksjonseier er begrenset til å gjelde seksjonens innvendige arealer. Sameiet skal vedlikeholde tilleggsdeler og fellesarealer. Et sameie kan imidlertid vedta en annen kostnadsfordeling enn den som følger av loven og dette skal i så fall fremgå av eierseksjonssameiets vedtekter. Likeså kan det inngås konkrete avtaler om vedlikehold, hvilket ofte gjøres for eksempel der loftet i sameiet bygges ut og det avtales at det er den som til enhver tid er seksjonseier sitt ansvar å vedlikeholde terrassen.

Hva med eksklusiv bruksrett?

Imidlertid kan spørsmålet om hvem som har vedlikeholdsansvaret stille seg annerledes i de tilfeller der seksjonen har eksklusiv rett til bruk av terrassen, og hvor dette understøttes av at det kun er adkomst til terrassen fra vedkommende seksjon.

Kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte seksjon, skal som hovedregel fordeles mellom sameierne. I forarbeidene til loven legges det til grunn at en seksjonseiers vedlikeholdsplikt omfatter det indre vedlikeholdet av en terrasse som seksjonen har eksklusiv bruksrett til.

Videre fremgår det at den enkelte sameier vil måtte vedlikeholde «innsiden» av sin balkong, det vil si innvendige flater, mens utgifter som knytter seg til balkongen som en del av selve bygningskroppen, er en felleskostnad.

Spørsmålet om hvem som har ansvaret for konstruksjons- eller bygningsmessige feil på en terrasse, har flere ganger vært oppe i domstolene. Lagmannsrettens syn på dette spørsmålet, synes å være at ansvaret for konstruksjons- eller bygningsmessige feil ved takterrasser, herunder feil ved membran, tilligger sameierne som en del av ansvaret for fellesarealer (LB-2013-142149 og LB-2011-149396).

Det neste spørsmålet er hvorvidt utbedringskostnader likevel skal dekkes etter unntaksregelen i eierseksjonsloven § 29 første ledd, som sier at kostnadene skal fordeles etter nytte for den enkelte seksjon eller etter bruk når særlige grunner taler for det. Rettspraksis viser her til at dette er ment å være en unntaksregel, som skal fange opp de tilfeller der hovedregelen vil virke urimelig.

Unntaksregelen innebærer ikke at enhver utgift som sameierne har ulik nytte eller ulikt forbruk av skal dekkes av en enkelt sameier, det må dreie seg om en betydelig utgift som etter forholdene i sameiet gjør det klart rimelig å fravike utgangspunktet om deling etter sameierbrøk. Det er med andre ord en svært snever unntaksregel.

En sameier kan holdes erstatningsansvarlig dersom han selv er skyld i en vedlikeholdsmangel som fører til skade på en annen seksjon eller fellesareal. Det er vedkommende seksjonseier som da må godtgjøre at vedkommende ikke har handlet uforsvarlig.

Les mer om eierformer på vår hovedside om emnet.

 

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse vedrørende alle forhold i et eierseksjonssameie, og kan bistå både seksjonseiere og leietakere med spørsmål knyttet til kostnadsfordeling og bruk av seksjonen og fellesarealet.

 

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.