Fremleie

Ved oppsigelse av leieforholdet fra utleiers side, har hovedleietaker en plikt overfor fremleietaker til å protestere på oppsigelsen. Unntak gjelder dersom hovedleietaker har varslet fremleietaker om oppsigelsen senest 15 dager før fristen til å protestere på oppsigelsen utløper. Dersom hovedleietaker misligholder sin plikt til å underrette fremleietaker om oppsigelsen, kan han bli stilt erstatningsansvarlig overfor fremleietaker.

Fremleietaker har en selvstendig rett til å protestere på en oppsigelse fra utleier innen samme frister som for hovedleietaker. Dersom utleier har godkjent fremleietakeren, skal utleier sende fremleietaker en gjenpart av oppsigelsen. Oppsigelsen skal opplyse om at fremleietakeren kan protestere på oppsigelsen innen én måned etter at hovedleietaker har mottatt den. Dersom dette ikke er gjort, er oppsigelsen ugyldig.

Dersom fremleietaker har protestert på utleiers oppsigelse, skal et eventuelt søksmål fra utleiers side også rettes mot hovedleietaker.

Fremleietaker kan kreve erstatning av hovedleietaker for et eventuelt økonomisk tap som måtte oppstå som følge av leieavtalens opphør. Dette gjelder imidlertid kun så langt hovedleietaker ikke kan godtgjøre at bortfallet eller tapet skyldes forhold utenfor vedkommendes kontroll som han ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt med i betraktningen da fremleieavtalen ble inngått, eller unngå eller overvinne følgene av.

I tilfeller der hovedleietaker sier opp leieavtalen, vil utleier kunne forholde seg til oppsigelsen med mindre han vet at oppsigelsen er kontraktsstridig overfor fremleietakeren.

Fremleie kan deles i partiell fremleie og total fremleie. Ved partiell fremleie leier hovedleietaker ut deler av leieobjektet mens han selv bor i leieobjektet, mens ved total fremleie flytter hovedleietaker ut og leier ut leieobjektet til en ny leietaker i sin helhet.

Partiell fremleie

En leietaker som selv skal bo i leieobjektet, kan fremleie en del av boligen med godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom fremleietakerens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.

Bestemmelsen gjelder kun ved leie av bolig. Bestemmelsen vil således ikke komme til anvendelse ved leie av lokaler.

Total fremleie

Leietaker har i utgangspunktet ikke adgang til å fremleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Total fremleie krever således samtykke fra utleier. Utleier bestemmer selv hvorvidt han ønsker å gi samtykke eller ikke. Det kreves ingen særskilt grunn for å nekte total fremleie.

Dersom det er avtalt adgang til fremleie i partenes leiekontrakt, vil innholdet i fremleieretten følge av en tolkning av avtalen.

Adgang til fremleie ved midlertidig fravær

Leietaker kan fremleie med godkjennelse fra utleier i inntil to år ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Godkjenning kan bare nektes dersom fremleietakerens forhold gir saklig grunn til det, eller husrommet klart blir overbefolket.

Bestemmelsen kommer kun til anvendelse ved midlertidig fravær. En leietaker som skal flytte permanent, har således ikke adgang til å fremleie med hjemmel i bestemmelsen. Om flyttingen er av permanent eller midlertidig karakter, må avgjøres konkret og i utgangspunktet ut fra leietakers pretensjoner. I tilfeller der det er klart at leietakers fravær ikke er ment å være midlertidig, må det være adgang til å nekte fremleie.

Bestemmelsen gjelder kun ved leie av bolig. Bestemmelsen vil således ikke komme til anvendelse ved leie av lokaler.

Fremleierett i tidsbestemte husleiekontrakter

Ved tidsbestemte leiekontrakter, kan leietaker fremleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at fremleietakerens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket, kan leietaker si opp i henhold til husleielovens alminnelige regler om oppsigelsesfrist. Les mer om oppsigelse og oppsigelsesfrist her.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

• Les mer om: Fremleie næringslokaler

Vi bistår klienter over hele landet.