EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Energimerking av bygg - en eierkostnad

Det byr på utfordringer å plassere kostnaden til gjennomføring av energimerking av bygg skal behandles som en eier- eller felleskostnad.

Konklusjonen er at kostnader til energimerking av bygg er eierkostnader som pådras også dersom om bygget ikke er i bruk. Eier kan ikke pålegge leietaker å dekke kostnader til energimerking av bygget uten at det uttrykkelig fremgår av leiekontrakten, evt. av bilagene.

I det følgende ser vi på regelverket for energimerking av bygg, hva kostnaden til energimerking av bygg består av, og vurderer hvorvidt eier kan kreve kostnadene dekket over felleskostnadene.

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

16. april 2018

Generelt om regelverket for energimerking av bygg

Krav til energimerking av bygg fremgår av Energimerkeforskriften, som håndheves av Norges Vassdrags og energidirektorat (NVE).

Energimerkeforskriften skal bidra til å sikre informasjon til markedet om blant annet bygningers energitilstand og mulighetene for forbedring, for derigjennom å skape større interesse for konkrete energieffektiviseringstiltak, konkrete tiltak for omlegging til fornybare energikilder, og gi en riktigere verdisetting av boliger og bygninger når disse selges eller leies ut. Forskriften er ufravikelig.

Hovedregelen fremgår av Energimerkeforskriften § 4, med krav til eier av bygget om å sørge for at bygningen har energiattest. Dersom det utføres vesentlige bygningsendringer eller endringer av det tekniske systemet som påvirker energimerket, skal det utarbeides en ny energiattest.

Energiattesten består av et energimerke, en tiltaksliste for mulige energieffektiviseringstiltak og dokumentasjon av de faktiske opplysningene utregningen bygger på, utstedt av NVEs energimerkesystem. Energiattesten er gyldig i 10 år fra dato for utstedelse, eller til ny energiattest er utstedt. Energivurderingen skal gjennomføres hvert fjerde år, første gang senest to år etter att bygningen er tatt i bruk.

Energimerking er obligatorisk for alle bygg ved salg, og ved utleie av yrkesbygg, jf. § 5. Eier plikter å fremlegge energiattest for leietaker, før inngåelse av leieavtale for bygning, jf. § 6.

For nye bygg skal energiattest foreligge før ferdigstillelse, jf. forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker. Yrkesbygg med mer enn 1000 m2 samlet bruksareal skal ha energiattest, uavhengig av om bygget skal leies ut eller selges, jf. Energimerkeforskriften § 8, dog med unntak for selvstendige enheter i yrkesbygg hvor flere enheter har felles varmeanlegg, industrianlegg og verksteder med lavt energibehov til oppvarming og drift av bygningens tekniske anlegg, samt bygg som etter avtale selges for nedriving, jf. § 9.

I tillegg plikter eier å gjennomføre energivurdering av tekniske anlegg dersom bygget enten har en kjel for fossilt brensel med nominell effekt høyere enn 20 kW, eller klimaanlegg med samlet nominell effekt høyere enn 12 kW eller anleggene samlet betjener et oppvarmet bruksareal over 500 m2, jf. Energimerkeforskriften § 13. For kjeler med høyere nominell effekt enn 100 kW, og som fyres med fossilt brensel, skal energivurderingen gjennomføres hvert andre år.

Eier må besørge gjennomført en engangsvurdering av varmeanlegg når dette har en kjel for fossilt brensel med nominell effekt høyere enn 20kW, som er eldre enn 15 år, jf. Energimerkeforskriften § 16.

Energivurderingen skal utføres av uavhengig person som tilfredsstiller kompetansekravene i Energimerkeforskriften § 19.

Ved overtredelse av Energimerkeforskriften kan NVE ilegge overtredelsesgebyr i medhold av energiloven § 10-7, etter nærmere vilkår.

Energimerking – karaktersetting

Energimerkingen består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter. Energikarakteren går fra A til G, og er basert på beregnet levert energi. Oppvarmingskarakteren gis med en femdelt fargerangering fra rødt til grønt, og rangerer bygningen etter hvilket oppvarmingssystem som er installert.

Energimerkeskalaen er laget slik at en bygning som er bygget etter minimumskravene i tekniske byggeforskrifter fra 2010, og som ikke benytter solenergi eller varmepumpe til oppvarming, normalt vil oppnå karakteren C. For å få en B må bygningen ha en høyere energistandard, noe som betyr installasjon av varmepumpe eller solenergi til oppvarming og/eller bedre isolasjon og vinduer enn kravene i byggeforskriftene. For å få energikarakter A må normalt alle disse tiltakene være gjennomført. Dette innebærer også at de aller fleste eksisterende bygninger oppnår karakterer mellom D og G.

Oppvarmingskarakteren er basert på en beregning av de systemene som er installert for oppvarming av rom og tappevann i bygningen. Grønt gir beste karakter, og gis der boligen har systemet hvor en kan bruke en høy andel av andre energivarer enn elektrisitet, olje eller gass, mens bruk av kun fossilt brensel og direkte bruk av elektrisitet gir rød karakter. Karakteren er uavhengig av energibehovet i bygningen og av energikarakteren.

Plassering av kostnaden knyttet til selve energimerkingen

I det følgende har vi sett nærmere på hva kostnaden knyttet til energimerking består i, herunder hvorvidt kan anses som en offentlig avgift, og til sist ser vi på hvem som skal bære kostnaden knyttet til energimerkingen.

Hva omfatter kostnader knyttet til energimerking?

Det er nødvendig å skille mellom kostnadene knyttet til å gjennomføre selve energimerkingen, og kostnaden knyttet til tiltak for å oppnå bedre energimerking.

Kostnader knyttet til energimerking omfatter selve attesten. Denne skal utarbeides av en uavhengig fagmann, jf. ovenfor, og det er kun kostnadene knyttet til dennes vederlag for gjennomgang av bygget ved oppføring, og deretter hvert fjerde år, som er direkte relatert til energimerking av bygget. Vederlagets størrelse anslås å være relativt lik uavhengig av om det aktuelle bygget oppnår høy eller lav karakter.

Dersom eier ønsker å oppnå en bedre karakter for byggets energimerking, jf. punkt 2.3 ovenfor, er ikke dette kostnader knyttet til energimerkingen som sådan, men heller enten vedlikehold- eller utbedringskostnader. Vi har ikke sett nærmere på hva som kan inngå i et slikt kostnadsoppsett. Det er imidlertid naturlig at slike kostnader omfattes av standard leiekontrakters bestemmelser om vedlikehold og utbedring, og fordeles deretter.

Selv om eier beslutter at det ikke skal gjennomføres utbedringer, må det fremdeles utføres en uavhengig gjennomgang av byggets energitilstand hvert fjerde år.

Utgjør kostnader knyttet til energimerking en offentlig avgift?

Vi har også vurdert hvorvidt energimerking kan anses som en offentlig avgift. Offentlige avgifter er kostnader som skal dekkes som felleskostnad etter bilag til standard leiekontrakter.

Slik vi vurderer energimerking av et bygg, er det en del av den dokumentasjonen som eier må besitte i kraft av å være eier. Som nevnt ovenfor, vil kostnaden relatere seg til den uavhengige fagmannens vederlag for gjennomgang av bygget energitilstand. Det offentlige krever ikke inn en avgift som sådan.

Normalt skal leietaker bære kostnaden som offentlige avgifter ol. Kostnader knyttet til energimerking utgjør ikke en offentlig avgift.

Utgjør kostnader til energimerking av bygg felleskostnader eller eierkostnader?

Til sist har vi sett nærmere på hvorvidt kostnadene knyttet til energimerking av bygg skal anses som felleskostnader eller eierkostnader.

Eier må som utgangspunkt ha hjemmel i leiekontrakten, eller bilagene til denne, for å kreve eierkostnader fordelt over felleskostnadene.

Det er naturlig å skille mellom eierkostnader som er knyttet til bruken av bygget, altså kostnader som gårdeier har som følge av de leietakere som til enhver tid leier i bygget, og kostnader som gårdeier ville hatt uavhengig av om bygget er i bruk eller ikke.

Energimerking av bygg over 1000 m2 er, etter vår vurdering, å anse som en kostnad som eier får uavhengig av om noen bruker bygget eller ikke. Selv om bygget står tomt over tid, plikter eier å oppfylle Energimerkeforskriften. I motsetning til for eksempel energikostnader eller vedlikehold etter slitasje, plikter eier å overholde kontrollen av byggets energitilstand hvert fjerde år, selv om bygget står uten leietakere gjennom denne perioden.

Videre plikter eier, uavhengig av byggets størrelse, å dokumentere at energiattest foreligger før leieforholdet kan inngås. Følgelig må bygget altså tilfredsstille Energimerkeforskriften før leietaker kommer inn i bildet. Leietaker har i utgangspunktet ingen påvirkning på hvorvidt eier har sørget for at byggets energitilstand er optimal, og kan i utgangspunktet ikke verken påvirke om eier har vurdert mulighetene for forbedring, og om eier har gjennomført konkrete energieffektiviseringstiltak. Riktignok ønsker flere leietakere at aktuelle leieobjekt skal oppfylle strenge krav til både energibruk og inneklima, hvilket vil påvirke byggets energimerking, og ha direkte påvirkning på eiers kostnader. Men igjen er kostnadene knyttet til å gjennomføre selve energimerkingen noe annet enn kostnaden knyttet til tiltak for å oppnå bedre energimerking.

Samtidig har bygningens energitilstand en direkte påvirkning på leietakers kostnader til blant annet oppvarming, inneklima osv. Dersom eier ikke har sørget for at bygget er tilfredsstillende isolert, har tilstrekkelig ventilasjon osv., kan leietaker bli pådratt økte sine kostnader til fyring/kjøling, evt. måtte foreta andre tiltak for å kompensere for at bygget som sådan har en gitt karakter på energiattesten.

Etter dette har vi kommet til at energimerking av bygg er å anse som en eierkostnad som ikke kan fordeles på felleskostnadene. Det generelle utgangspunkt og hovedregel er at eier ikke kan pålegge leietaker å dekke energimerking av bygget uten at det uttrykkelig fremgår av leiekontrakten, evt. av bilagene.

Kostnader som oppstår som en konsekvens av bruken av bygget kan trekkes inn i felleskostnadene, mens kostnader som eier pådras også dersom om bygget ikke er i bruk er en eierkostnad.

Følgelig må eier bære kostnader knyttet til energimerking av bygg med mindre annet er avtalt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater