Huskeliste når du oppdager feil eller mangler

1. «Når er avtale med selger inngått?»

Avtalen er gyldig og bindende når selger aksepteres kjøpers bud. Avtalen er med andre ord bindende før man underskriver selve kontrakten.

2. «Hva betyr det at det foreligger avtale før kontrakten signeres?»

Alle opplysninger i forbindelse med salget og eventuelle forbehold må foreligge før bud aksept for å være en del av avtalen. Selger kan derfor ikke opplyse om feil og mangler ved eiendommen etter at budet er akseptert – da vil han ha tilbakeholdt opplysninger.

3. «Hva hvis selger opplyser om feil og mangler etter at budet er akseptert, men før kontraktsignering/overtakelse:?»

Før kontraktsignering: Da er det veldig viktig å ta forbehold om feilen/mangelen i kontrakten. Hvis kjøper etterpå reklamerer på mangelen ovenfor selger, kan han bli møtt med at det manglende forbeholdet innebærer at han har akseptert feilen.

Overtakelsestidspunktet: Hvis feilen oppdages på overtakelsestidspunktet må man på samme vis ta forbehold om feilen i overtakelsesprotokollen og aller helst instruere megler om å holde tilbake kjøpesummen tilsvarende det man tror det vil koste å utbedre denne.

4. «Jeg har bodd her en stund og oppdaget noe rart. Hvordan vet jeg om det er en mangel?»

En mangel viser seg ofte ikke så klart som man gjerne skulle ønske. I starten er det kanskje kun et par symptomer – litt fukt på kjellerveggen (mangelfull drenering), en rar lukt (råteskader) eller små indikasjoner. Det er derfor ikke alltid så lett å fastlå om det foreligger en feil/mangel som selger er ansvarlig for. Er du usikker er det imidlertid bedre å reklamere enn å la være.

Husk å dokumentere! Ta bilder, film og ta vare på e-poster, sms og annet som kan bidra til å avklare situasjonen til senere.

5. «Hvorfor er det bedre å reklamere? Kanskje det ordner seg… «

Loven setter som krav at du må reklamere innen rimelig tid – dette er ca. 2 måneder (2-3 måneder) etter at du «oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen». Hvis domstolen i en rettssak finner at du burde ha oppdaget mangelen på et gitt tidspunkt før du selv ble klar over at du kan reklamere kan du risikere å ha oversittet fristen. Du bør derfor reklamere med en gang du mistenker at noe er galt og ellers så raskt som overhodet.

6. «Hvem skal jeg reklamere til?»

Du må reklamere til selger. Det er ikke nok å gi beskjed til megler. Hvis det følger av salgsdokumentasjonen at selger har tegnet eierskifteforsikring er disse selgers juridiske representant. Da vil det være tilstrekkelig å reklamere til dem.

7. «Hvordan reklamerer jeg?»

– Ta bilder og dokumenter mangelen!

– Ring eller sendt melding, brev eller e-post til selger.

– Her må du beskrive de symptomene du har funnet, hva du tror er feil og gi beskjed om at du vil holde selger ansvarlig for denne feilen.

– Er selger representert ved et eierskifteselskap har disse ofte enkle skjemaer du kan fylle ut på deres hjemmesider.

– Det viktigste er at selger/eierskifteselskapet forstår at det er en nærliggende mulighet for at du vil kreve noe fra han.

– Dette vil være det som kalles en nøytral reklamasjon.

8. «Hva har jeg krav på?»

Hvis det foreligger en mangel kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning og i visse tilfeller å få heve kjøpet (dette skal mye til). Det vanligste er å kreve prisavslag tilsvarende den sum det koster å utbedre mangelen .

Det er viktig å huske på at selger har en utbedringsrett. Dette betyr at du må gi selger tid og anledning til å utbedre mangelen selv.

9. «Jeg har reklamert! Hva nå?»

En nøytral reklamasjon må følges opp med en spesifisert reklamasjon: Hittil har du kun mistanke om at noe er feil, men det er på tide å finne ut hva feilen består av, hva som er årsaken og hva man kan gjøre for å fikse det.

Da trenger man ofte en fagkyndig redegjørelse: En takstmann, rørlegger, elektriker etc, avhengig av type feil. De kan beskrive mangelen på en grundigere måte enn hva som var mulig for deg i forbindelse med den nøytrale reklamasjonen.

Hvis du krever prisavslag er det nødvendig å spesifisere kravet ovenfor selger. Rørlegger/takstmann/elektriker må komme med en priskalkyle evt. et tilbud for hva det vil koste å fikse mangelen. Dette vil være det du krever av selger i prisavslag.

All denne dokumentasjonen må sendes til selger.

10. «Jeg har fått brev fra eierskifteselskapet!»

Etter å ha reklamert opplever mange å få et brev fra eierskifteselskapet hvor det står at forholdet ikke er tilstrekkelig dokumentert og at de trenger en fagkyndig redegjørelse som tar for seg forholdets omfang og antatte utbedringskostnader. De vil derfor ikke ta stilling til eller behandle kravet før all nødvendig dokumentasjon foreligger.

Hvis du har fulgt punkt 9 mottok du aldri et slikt brev fordi «all nødvendig dokumentasjon» allerede var sendt inn.

Hvis ikke er det bare å følge punkt 9.

11. «Jeg har ikke fulgt punkt 9 og jeg ble så demotivert av brevet fra eierskifteselskapet!»

Det er lett å bli demotivert av et slikt brev. Brevet nevner flere juridiske termer som ikke er så lett å forstå.

Det er likevel viktig å huske på at brevet ikke er et avslag! De etterspør rett og slett mer dokumentasjon.

Selv om du ikke fulgte punkt 9, har du kanskje allerede funnet ut mer om mangelen din enn det du gjorde da du sendte inn reklamasjonen i punkt 7. Du kan derfor spørre deg selv:

i. Har jeg fått uriktig opplysning fra selger?

ii. Kan det virke som selger har tilbakeholdt informasjon (ikke fortalt hele sannheten, selv om han ikke direkte har løyet)?

iii. Det vil koste meg mer enn 5-6 % av kjøpesummen å fikse mangelen og det er ingenting i salgsdokumentene som kunne forberede meg på dette. Jeg hadde all grunn til å tro at den konkrete feilen ikke ville skje.

Kan du svare ja på en av de 3 ovenfor er det grunn til å opprettholde reklamasjonen. Men merk at dette er en forenklet fremstilling av et avansert juridisk vurderingstema. Det kan derfor lønne seg å oppsøke en advokat og be om en vurdering over hvor sterk din sak er.

12. «Ja, jeg vil ha advokat – men advokat er dyrt!»

De aller fleste har rettshjelpsdekning gjennom sin innbo-forsikring. Etter at egenandelen er betalt tar ditt forsikringsselskap 80 % av regningen.

For at dekningen skal gjelde må det foreligge en tvist.

13. «Eierskifteselskapet er veldig avvisende i brevet jeg har fått! Så det foreligger tvist.»

Brevet kan ha en demotiverende tone, men det betyr ikke at det er et avslag.

En tvist vil si at du er i konflikt med noen – at noen ikke vil imøtekomme ditt krav

I denne sammenheng må det foreligge et avslag fra selger/eierskifteselskapet. I punkt 10 så etterspør de bare mer dokumentasjon: De har ikke tatt stilling til kravet.

At eierskifteselskapet ikke vil ta stilling til saken på grunn av manglende dokumentasjon er ikke tilstrekkelig til at det foreligger en tvist.

Hvis du tar saken til en advokat før avslag foreligger bør du derfor være oppmerksom på at utgiftene (ennå) ikke dekkes av din forsikring.

Det kan være en god ide å kontakte advokat før avslag foreligger, hvis du merker at du har lyst til å gi opp. Codex Advokat Oslo er vant til prosedyren, har gode rutiner og kan bistå deg i noe som ofte er nytt og vanskelig.

14. «Jeg kom meg over kneika, innhentet all dokumentasjon og sendte inn dette, men eierskifteselskapet har likevel gitt meg avslag!»

Dessverre er det slik at mange får avslag fra eierskifteselskapet i første runde. Det betyr derimot ikke at du har en dårlig sak.

Hvis eiendommen er solgt «som «som den er» blir vurderingen av om det foreligger en mangel i lovens forstand regulert av avhendingsloven § 3-9. Dette er en til dels omfattende vurdering hvor det kreves mye kunnskap om rettspraksis på området og kompetanse og erfaring fra eierskiftesaker.

På dette tidspunktet bør man derfor kontakte advokat – du vil da få dekket kostnadene til rettshjelp fra din innbo-forsikring.

Codex Advokat Oslo AS sender inn søknad om rettshjelpsdekning for deg.

Vi bistår klienter over hele landet.