Oppfølging av en reklamasjon

• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?

Dersom kjøper oppdager feil eller mangler ved sin bolig, må han reklamere overfor selger for ikke å tape sitt krav. Etter avhendingsloven § 4-19 første ledd må kjøper innen rimelig tid gi selger «melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er». Dette kalles en nøytral reklamasjon.

Hvis kjøper vil kreve retting eller heving, må han også gi melding om dette innen rimelig tid. Dette kalles en spesifisert reklamasjon.

Dersom kjøper har fremsatt en reklamasjon i tråd med lovens krav, er utgangspunktet at kravet består frem til foreldelse. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2.

Selv om man som kjøper har gjort alt loven krever, er det viktig å være klar over at det i norsk rett gjelder et generelt prinsipp om at et krav kan tapes dersom kravshaver forholder seg passiv. Det betyr at en kjøper som forholder seg passiv og ikke følger opp en fremsatt reklamasjon, kan tape kravet etter ulovfestede passivitetsregler før foreldelsesfristens utløp.

Ulovfestede passivitetsregler har størst praktisk betydning i de tilfeller kjøper ikke følger opp en nøytral reklamasjon og hvor kravet er et krav om prisavslag eller erstatning. Dette fordi loven kun krever at kjøper fremsetter en nøytral reklamasjon for slike krav.

Eksempelvis oppdager kjøper at det er fukt i en vegg på badet. Kjøper kjenner ennå ikke årsaken til fukten, hvor omfattende skaden er eller om han skal rette et krav om erstatning eller prisavslag mot selger. Ettersom kjøper må reklamere innen rimelig tid fra han oppdaget fukten, må han på dette tidspunktet nøye seg med å fremsette en reklamasjon som kun sier at fukten anses som en mangel og at selger holdes ansvarlig for denne – altså en nøytral reklamasjon. Etter at kjøper har fremsatt en nøytral reklamasjon, er det viktig at han ikke lar ukene og månedene passere, men at han innhenter nødvendig dokumentasjon for å avklare saken. Tidvis kan prosesser med å innhente og motta skaderapporter ta tid, i tillegg til at det kan det være tilfeller hvor det er nødvendig å overvåke mangelen over lengre tid. Til tross for tidkrevende prosesser, er det viktig at kjøper holder selger oppdatert og fastholder kravet. Dersom kjøper forholder seg passiv etter den fremsatte nøytrale reklamasjonen, kan selger oppfatte dette som at kjøper har frafalt kravet.

Dersom selger har rimelig grunn til å tro at kjøper har frafalt kravet, kan kjøper tape sitt krav til tross for at lovens krav til reklamasjon er oppfylt.

Har du spørsmål om reklamasjon og prosessen etter fremsettelsen av denne? Eller har du kanskje fått avslag fra selgers boligselgerforsikringsselskap på grunn av manglende oppfølging av en reklamasjon? Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse på dette området.

Vi bistår klienter over hele landet.