Overtakelse

Tidspunkt for overtakelse

Utleier skal stille leieobjektet til leietakers disposisjon til avtalt tid. Det betyr at partene står fritt til å avtale tidspunkt for overtakelse. Det er vanlig å angi en fast dato for overtakelse, men det kan også følge en tolkning av bestemmelser som for eksempel plikt til av leie mv.

Dersom leietaker ikke får tilgang til leieobjektet etter avtalen, foreligger det en forsinkelse.

I tilfeller hvor overtakelsestidspunktet ikke fremgår klart av leieavtalen, og det heller ikke lar seg fastsette etter en tolkning av leieavtalen, kan leietaker ha rett til å kreve overtakelse ved tredje månedsskifte etter at bindende avtale ble inngått, som normalt er fra det tidspunkt leieavtalen ble underskrevet av begge parter.

Overtakelsesprotokoll

Det kan være svært vanskelig å vurdere byggets tilstand ved tilbakelevering etter endt leieforhold, dersom man ikke vet klart hva som var tilstanden ved overtakelsen. Derfor er det alltid godt anvendt tid å lage en god overtakelsesprotokoll, og sørge for å dokumentere best mulig med både bilder og tekst.

Standardkontrakten har en egen overtakelsesprotokoll som anbefales benyttet ved overtakelsen. Tilsvarende bør det lages en protokoll ved tilbakelevering av leieobjektet, hvor eventuelle avvik omtales og partene enes om hvorvidt forholdet skal utbedres av leietaker eller ikke.

Protokollen bør vise hvorvidt leieobjektet overtas i avtalt stand. Her kan det være aktuelt å se hen til tidligere befaringer, og hvorvidt utleier skal utføre tilpasningsarbeider før leietaker flytter inn.

Protokollen bør signeres av begge parter.

Mangler ved leieobjektet

Leieobjektet skal være i samsvar med leieavtalen ved overtakelsen. Hvorvidt det foreligger en mangel, beror imidlertid ikke bare på leieavtalen, men også på forholdene rundt inngåelsen, slik som annonsering/markedsføring, partenes forutsetninger og forventninger.

Dersom det ikke er avtalt noe særskilt om leieobjektets tilstand ved overtakelsen, vil husleielovens minimumskrav gjelde; Leieobjektet skal være «ryddet og rengjort», «i vanlig god stand», «passe til de formål tilsvarende husrom normalt blir brukt til», og «de særlige formål leietakeren etter avtalen skal bruke husrommet til».

Hvorvidt det hefter mangler ved leieobjektet, kan bero på om leietaker foretar forundersøkelser av leieobjektet. Gjør leietaker det, kan han ikke gjøre gjeldende forhold han kjente til ved inngåelsen av leieforholdet som mangel senere. Kunnskapen kan komme fra flere enn bare utleier selv, og også medhjelpere vil identifiseres med leietaker.

Hvis leietaker velger å undersøke leieobjektet før overtakelse, og ikke oppdater mangelen, blir spørsmålet om han burde oppdaget den. Det er vanlig å legge til grunn at undersøkelsene skal omfatte en overfladisk synfaring, hvor leietaker danner seg et helhetsinntrykk. Er leietaker bygningskyndig, vil hans individuelle forutsetninger legges til grunn.

Velger leietaker ikke å undersøke leieobjektet, kan grensen for hva han burde ha oppdaget kunne endres noe. Leietaker kan ha gode, konkrete grunner til ikke undersøke leieobjektet.

Konsekvenser av mangler og forsinkelse

Det er viktig å være klar over at man som leietaker har en reklamasjonsplikt, både for mangler og forsinkelse. For mangler må leietaker reklamere innen rimelig tid etter at han burde oppdaget mangelen. For forsinkelser gjelder det ingen generelle bestemmelser, men leietaker har en viss handlingsplikt som må overholdes for at kravet skal bestå.

Har man fastslått at det foreligger en mangel, kan leietaker gjøre flere såkalte misligholdsbeføyelser gjeldende overfor utleier. Leietaker kan fastholde avtalen, og kreve at avtalen gjennomføres.

Dersom det avdekkes mangler, kan leietaker kreve retting. Ved forsinkelser kan leietaker kreve avslag i leie. Skulle manglene være alvorlige, eller utleier på annen måte har misligholdt kontrakten på vesentlig vis, kan leietaker heve leieavtalen. Dersom leietaker lider et økonomisk tap som følge av forhold utleier er ansvarlig for, kan leietaker kreve erstatning. I visse situasjoner kan leietaker holde tilbake hele eller deler av leien. Hvorvidt leietaker faktisk kan benyttes disse sanksjonene, vil bero på en konkret vurdering.

Vi bistår klienter over hele landet.