Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Erstatningskrav ved forsinket fraflytting

Dersom et leieobjekt blir tilbakelevert senere enn det som følger av husleieavtalen eller oppsigelsesreglene i husleieloven, har utleier krav på husleie i forsinkelsesperioden, jfr. husleieloven   § 10-3. Krav på husleie i forsinkelsesperioden anses ikke som et erstatningskrav, men et krav på å få vederlag for bruken. Dette gjelder også krav for strøm og brensel i perioden.

Andre tap som utleier påføres som følge av forsinkelsen, anses som et erstatningskrav. For at utleier skal kunne få dekket andre utgifter/tap som en erstatningspost, er det flere vilkår som må være oppfylt. For det første så må det foreligge et ansvarsgrunnlag på leietakers hånd. For det andre må det foreligge adekvat årsakssammenheng mellom den forsinkede tilbakeleveringen av leieobjektet, og det økonomiske tapet utleieren ønsker å få erstattet. Husleieloven operer med to ansvarsgrunnlag på leietakers hånd- kontrollansvar og skyldansvar, jfr. husleieloven § 5-8.

Hvilke erstatningskrav utleier kan kreve dekket som følge av forsinket fraflytting, er betinget av leietakers ansvarsgrunnlag. Leietakers kontrollansvar er regulert i husleieloven § 10-3 tredje ledd. Misligholdet må skyldes en hindring utenfor leietakers kontroll, som leietakeren ikke med rimelighet kunne forvente å ha tatt i betraktning på avtaletiden, og ha unngått følgene av. Leietakers skyldansvar er regulert i husleieloven § 10-3 siste ledd. Misligholdet må skyldes feil eller forsømmelser på leietakers side, det vil si at leietaker som et minimum må ha opptrådt uaktsomt.

Skyldes leietakers forsinkede fraflytting en hindring som ligger innenfor hans kontroll, kan utleier kreve erstattet sine direkte tap/utgifter. Eksempler på slike utgiftsposter kan være ekstra utgifter til annonsering, visninger og liknende aktiviteter som må iverksettes for å finne en ny leietaker.

Skyldes leietakers forsinkede fraflytting feil og forsømmelser på leietakers hånd, vil utleier i tillegg kunne kreve erstattet sitt indirekte økonomiske tap. Et slik indirekte tap vil kunne oppstå som følge av tapt fortjeneste ved bortfall av avtale med tredjemann, jfr. husleieloven § 2-14 andre ledd bokstav b). En forsinket tilbakelevering av leieobjektet kan medføre at den nye husleieavtalen faller bort. Bortfall av ny husleieavtale vil som regel påføre utleier et økonomisk tap ved at han ikke får avkastning på leieobjektet fra et gitt tidspunkt. Også tap av en gunstig husleieavtale som følge av forsinket fraflytting, kan tenkes å utgjøre et økonomisk tap for utleier. Dersom utleier i ettertid ikke lykkes med å oppnå en like gunstig husleieavtale, kan utleier kreve at leietaker dekker differansen i husleien.

Dersom det er snakk om leie av et lokale og ikke en bolig, er det imidlertid adgang til å fravike husleieloven. Det kan derfor avtales mellom partene at leietakeren blir ansvarlig for alt økonomisk tap utleieren blir påført som følge av forsinkelsen, uavhengig av leietakerens ansvarsgrunnlag. Hvis leietakeren skal bli ansvarlig etter en slik klausul, må dette fremkomme eksplisitt i husleieavtalen.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.