EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Utleiers hevingsrett

Utleier kan heve husleieavtalen ved vesentlig mislighold av husleieavtalen fra leietakers side.

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

3. september 2015

I henhold til husleieloven foreligger vesentlig mislighold når:

a) leietaker vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av husleieavtalen,

b) leietaker tross skriftlig advarsel fra utleier i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleier, eiendommen eller øvrige brukere,

c) leietaker uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av leieobjektet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleier ikke bringer forholdet til opphør,

d) leietaker uten å ha rett til det bruker leieobjektet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleier ikke bringer forholdet til opphør, eller

e) leietaker for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe husleieavtalen til opphør.

Vesentlig mislighold fra andre som bruker leieobjektet etter avtale med leietaker, må likestilles med vesentlig mislighold fra leietaker selv.

Hevning skjer ved en såkalt hevingserklæring. Hevingserklæringen må oppfylle lovens formkrav. En hevingserklæring som ikke oppfyller lovens formkrav, er i utgangspunktet ugyldig. Hevingserklæringen må være skriftlig og begrunnet. Det er tilstrekkelig at hevingsgrunnen opplyses.

Kravet om skriftlighet i husleieloven oppfylles ved brev. Det er ikke uten videre adgang til å benytte elektronisk kommunikasjon, herunder e-post eller SMS. Av bevishensyn bør hevingserklæringen sendes rekommandert.

Virkningen av hevningen er at husleieavtalen bortfaller med øyeblikkelig virkning. Leietaker fritas på sin side fra å betale husleie fra det tidspunkt han har flyttet ut av leieobjektet. Leietaker kan imidlertid bli erstatningsansvarlig for eventuelt økonomisk tap utleier måtte lide i sakens anledning.

Dersom leietaker ikke flytter frivillig, kan utleier kreve utkastelse dersom misligholdet er utvilsomt og det er åpenbart at det foreligger hevingsrett. Alternativt kan utleier reise ordinært søksmål, dersom vedkommende frykter at leietaker har innsigelser til hevingserklæringen som domstolen ikke kan avfeie uten en realitetsbehandling av saken. Den siste muligheten er å si opp leietaker med misligholdet som oppsigelsesgrunn. Hva som er det beste alternativet må vurderes konkret i den enkelte sak.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater